Бизнес и финансы

Воображая вторую жизнь пустых офисов в центре Манхэттена

Воображая вторую жизнь пустых офисов в центре Манхэттена

Центральная часть Манхэттена, состоящая из плотной сети офисных зданий, обычно пульсирующая от активности, сейчас превратилась в «город-призрак». Смотря на пустынный Брайант-парк, создается ощущение, что из-за угла вот-вот должно показаться перекати-поле.

Еще в июле издание New York Times писало, что коммерческий район напоминает «чистилище». «Подойти к этому кварталу сегодня — все равно что навестить родственника в больнице. Офисное здание, которое несколько лет назад было отремонтировано, чтобы вместить 8 000 рабочих, теперь посещают всего 500 человек в день. В ресторанах и стейк-хаусах темно».

Пустые офисы Манхэттена

Спустя несколько месяцев ситуация не улучшилась. Коммерческий брокер CBRE обнаружил, что только 10% рабочих Манхэттена вернулись на свои места

Подобные сцены затихших улиц разыгрываются в деловых районах по всей Америке, поскольку осенняя пандемия приближается к рекордному числу заражений. Но, пожалуй, нигде массовый отказ от посещений офиса не кажется настолько реальным, как в самом сердце Манхэттена, где целой экосистеме предприятий, полагающихся на белых воротничков, грозит исчезновение.

На понимание и устранение последствий коронавируса, связанных с потерянными профессиями, потерянными профессионалами и бесчисленными миллиардами потерянных доходов и налоговых поступлений, могут потребоваться годы



New York Times

В сложившейся ситуации нет четкого краткосрочного решения. Однако в долгосрочной перспективе некоторые специалисты видят возможность для города переосмыслить роль этой загруженной рабочими площадями части города путем преобразования простаивающих офисных помещений в новые жилые проекты, особенно в доступное жилье. 

Пустой Нью-Йорк

Это не единственный район Нью-Йорка, в котором рассматривается вопрос о перепланировке. В Сохо план по изменению зонирования для добавления доступного жилья вызвал отпор со стороны местных жителей, которым не нужны новые многоэтажки.

Большинство жителей Нью-Йорка имеют ограниченные возможности в плане выбора жилья и вынуждены тратить неприемлемо высокую долю своего дохода только на то, чтобы иметь крышу над головой. Это означает, что у них остается слишком мало средств для удовлетворения других основных потребностей. Высокое бремя арендной платы затрагивает почти любую группу доходов в каждом из пяти районов города.

Подобные изменения зонирования районов поддерживалось городскими льготами в прошлом, говорит старший вице-президент Совета по недвижимости Нью-Йорка (REBNY) Пайман Лоди: «Существует специальная программа  421-g — серия налоговых льгот для преобразования коммерческих помещений в жилые, был запущен в середине 1990-х годов для возрождения Нижнего Манхэттена».

У нас было 11 сентября, финансовый кризис и последняя Великая рецессия, при этом Нижний Манхэттен вырос в геометрической прогрессии. За последний период было построено около 25 000 жилых единиц. Преобразовав офисные помещения классов B и C, 421-g превратил квартал, неработающий с 9 до 5, в настоящий район, где можно жить, работать и воспитывать детей

Пайман Лоди
REBNY

По мнению господина Лоди, аналогично задуманный план по преобразованию центральной части Манхэттена может принести огромные дивиденды, если все будет сделано правильно.

Недвижимость Манхэттена

Масштабное преобразование офисных помещений в жилую недвижимость не является чем-то необычным.  Согласно исследованию RENTCafe, за последнее десятилетие по всей стране было создано рекордное количество (более 96 000) единиц жилья путем реконструкции 778 школ, фабрик, офисов или других нежилых помещений в новые дома, 23% из которых включают квартиры, доступные арендаторам с низким доходом.

Превращение старых офисных помещений в новые доступные по цене квартиры и апартаменты — расположенные в чрезвычайно загруженном и заполненном рабочими местами районе города — было бы благом для возрастающей мобильности в одном из наименее доступных в финансовом плане городов США.

«В районах много офисных помещений классов B и C и очень удобная транспортная доступность. Это означает, что больше людей смогут ходить на работу пешком, и это будет толчком к экономическому развитию за счет создания большего количества предприятий и розничной торговли». 

Но любой широкомасштабный план редевелопмента требует не только утверждения зонирования, связанного с большой бюрократической работой, но и финансирования

По словам Робина Хакка из Института земельной политики Линкольна, превращение офисных зданий в жилые в широком масштабе лучше всего сработало в таких городах, как Детройт или Толедо, штат Огайо.

Цены на офисные помещения на Манхэттене по-прежнему заоблачные, несмотря на нынешний спад, связанный с коронавирусом, и преобразование коммерческих помещений в жилые лучше всего работает, когда цены на квартиры или арендную плату за квартиры стремительно растут.

Джонатан Боулз, исполнительный директор Центра городского будущего: «Сила рынка офисных помещений перед пандемией свидетельствует о сильных фундаментальных показателях этого сектора. Застройщики не станут рассматривать переоборудование помещений в качестве жизнеспособного варианта без крупных налоговых льгот или значительного падения цен на офисы».

Бренда Розен — президент и главный исполнительный директор компании-застройщика Breaking Ground, которая превращает старые здания в доступные жилые проекты. Организация построила свой первый проект в центре Манхэттена, бывшую гостиницу на 650 квартир на 43-й улице и 8-й авеню.

Госпожа Розен выражает беспокойство по поводу переоборудования жилья, главная проблема — это финансирование. Город и штат сталкиваются с серьезной нехваткой бюджета, а программы и ресурсы, которые могут помочь в реализации таких проектов, без государственной поддержки было бы получить еще сложнее.

Переоборудование офисных зданий в центре города также представляет собой множество уникальных проблем, связанных с неприспособленностью инфраструктуры. Вот почему Breaking Ground имеет тенденцию сосредотачиваться на преобразовании отелей: во многих уже есть ванные комнаты, а иногда и мини-кухни в каждом номере. 

Пустой Нью-Йорк

«Мы обратились к арендодателям по соседству, которым принадлежат десятки старых офисных зданий, и объем ремонта, необходимого для их подготовки к жилому помещению, намного выше, чем у отелей», — говорит Бренда Розен, отмечая, что другие некоммерческие застройщики доступного жилья также рассматривали возможность подобных проектов после нынешнего спада.

Пайман Лоди соглашается с тем, что затраты могут быть непомерно высокими, но утверждает, что не менее ценимым преимуществом такого плана будет его способность решать реальные проблемы людей.

«Жилые районы оттесняются, — говорит Лоди, — и город не сможет рассчитывать на доступное жилье, если он не начнет делать часть этой работы и в районах с высоким доходом. Этот король изменения зон и развития в Сохо был бы великолепен благодаря тому сигналу, который он посылал. Представьте, что вы делаете такой проект в центре Манхеттена — вы получаете доступное жилье в дорогом районе, который на самом деле является центром деловой активности».

Как будет выглядеть правильный стимул для застройщиков? Исторические сравнения с 421-g предлагают план, хотя он далек от совершенства. Программа предоставила компаниям определенные налоговые льготы, такие как 12-летнее освобождение от увеличения налогов на недвижимость в результате новой работы, и в конечном итоге привела к созданию тысяч новых единиц недвижимости. Это было провозглашено ключевой частью преобразования центра города, но остаются вопросы о том, было ли это необходимо.

«С экономической точки зрения вопрос заключается в том, нужно ли им предоставлять дополнительную помощь», — говорит Марк Уиллис, старший научный сотрудник Центра Фурмана Нью-Йоркского университета. — Определенно льготы стали катализатором, который ускорил изменения».

Недвижимость на Манхэттене

Возможна и экологическая победа: модернизация жилых домов приведет к преобразованию множества старых офисных зданий в соответствие со строгими новыми строительными нормами города, что повлечет значительное сокращение выбросов. Многие старые здания города до сих пор работают на неэффективном паровом отоплении


Но даже более серьезный вопрос, чем формулировка стимула застройщиков, заключается в том, как стимулировать новые проекты в период такой большой экономической неопределенности. По данным Совета по недвижимости REBNY, количество разрешений на строительство в городах в первой половине 2020 года достигло исторического минимума. 

Несомненным кажется то, что пандемия способствует необходимости переосмысления и ремонта определенных типов собственности. Нью-Йорку и другим крупным городам, возможно, придется переосмыслить роль деловых районов в период особенно тяжелого восстановления.

Patrick Sisson, City Lab

SOJO

Добавьте Daily Moscow в избранное Яндекс.Новости и Google.News Подписывайтесь на канал в Telegram
Добавьте Daily Moscow в избранное в агрегаторах Яндекс.Новости и Google.News
Подписывайтесь на канал в Telegram