Воображая вторую жизнь пустых офисов в центре Манхэттена

Центральная часть Манхэттена, состоящая из плотной сети офисных зданий, обычно пульсирующая от активности, сейчас превратилась в «город-призрак». Смотря на пустынный Брайант-парк, создается ощущение, что из-за угла вот-вот должно показаться перекати-поле.

Еще в июле издание New York Times писало, что коммерческий район напоминает «чистилище». «Подойти к этому кварталу сегодня — все равно что навестить родственника в больнице. Офисное здание, которое несколько лет назад было отремонтировано, чтобы вместить 8 000 рабочих, теперь посещают всего 500 человек в день. В ресторанах и стейк-хаусах темно».

Подобные сцены затихших улиц разыгрываются в деловых районах по всей Америке, поскольку осенняя пандемия приближается к рекордному числу заражений. Но, пожалуй, нигде массовый отказ от посещений офиса не кажется настолько реальным, как в самом сердце Манхэттена, где целой экосистеме предприятий, полагающихся на белых воротничков, грозит исчезновение.

В сложившейся ситуации нет четкого краткосрочного решения. Однако в долгосрочной перспективе некоторые специалисты видят возможность для города переосмыслить роль этой загруженной рабочими площадями части города путем преобразования простаивающих офисных помещений в новые жилые проекты, особенно в доступное жилье.

Это не единственный район Нью-Йорка, в котором рассматривается вопрос о перепланировке. В Сохо план по изменению зонирования для добавления доступного жилья вызвал отпор со стороны местных жителей, которым не нужны новые многоэтажки.

Большинство жителей Нью-Йорка имеют ограниченные возможности в плане выбора жилья и вынуждены тратить неприемлемо высокую долю своего дохода только на то, чтобы иметь крышу над головой. Это означает, что у них остается слишком мало средств для удовлетворения других основных потребностей. Высокое бремя арендной платы затрагивает почти любую группу доходов в каждом из пяти районов города.

Подобные изменения зонирования районов поддерживалось городскими льготами в прошлом, говорит старший вице-президент Совета по недвижимости Нью-Йорка (REBNY) Пайман Лоди: «Существует специальная программа 421-g — серия налоговых льгот для преобразования коммерческих помещений в жилые, был запущен в середине 1990-х годов для возрождения Нижнего Манхэттена».

По мнению господина Лоди, аналогично задуманный план по преобразованию центральной части Манхэттена может принести огромные дивиденды, если все будет сделано правильно.

Масштабное преобразование офисных помещений в жилую недвижимость не является чем-то необычным. Согласно исследованию RENTCafe, за последнее десятилетие по всей стране было создано рекордное количество (более 96 000) единиц жилья путем реконструкции 778 школ, фабрик, офисов или других нежилых помещений в новые дома, 23% из которых включают квартиры, доступные арендаторам с низким доходом.

Превращение старых офисных помещений в новые доступные по цене квартиры и апартаменты — расположенные в чрезвычайно загруженном и заполненном рабочими местами районе города — было бы благом для возрастающей мобильности в одном из наименее доступных в финансовом плане городов США.

«В районах много офисных помещений классов B и C и очень удобная транспортная доступность. Это означает, что больше людей смогут ходить на работу пешком, и это будет толчком к экономическому развитию за счет создания большего количества предприятий и розничной торговли».

По словам Робина Хакка из Института земельной политики Линкольна, превращение офисных зданий в жилые в широком масштабе лучше всего сработало в таких городах, как Детройт или Толедо, штат Огайо.

Цены на офисные помещения на Манхэттене по-прежнему заоблачные, несмотря на нынешний спад, связанный с коронавирусом, и преобразование коммерческих помещений в жилые лучше всего работает, когда цены на квартиры или арендную плату за квартиры стремительно растут.

Джонатан Боулз, исполнительный директор Центра городского будущего: «Сила рынка офисных помещений перед пандемией свидетельствует о сильных фундаментальных показателях этого сектора. Застройщики не станут рассматривать переоборудование помещений в качестве жизнеспособного варианта без крупных налоговых льгот или значительного падения цен на офисы».

Госпожа Розен выражает беспокойство по поводу переоборудования жилья, главная проблема — это финансирование. Город и штат сталкиваются с серьезной нехваткой бюджета, а программы и ресурсы, которые могут помочь в реализации таких проектов, без государственной поддержки было бы получить еще сложнее.

Переоборудование офисных зданий в центре города также представляет собой множество уникальных проблем, связанных с неприспособленностью инфраструктуры. Вот почему Breaking Ground имеет тенденцию сосредотачиваться на преобразовании отелей: во многих уже есть ванные комнаты, а иногда и мини-кухни в каждом номере.

«Мы обратились к арендодателям по соседству, которым принадлежат десятки старых офисных зданий, и объем ремонта, необходимого для их подготовки к жилому помещению, намного выше, чем у отелей», — говорит Бренда Розен, отмечая, что другие некоммерческие застройщики доступного жилья также рассматривали возможность подобных проектов после нынешнего спада.

«Жилые районы оттесняются, — говорит Лоди, — и город не сможет рассчитывать на доступное жилье, если он не начнет делать часть этой работы и в районах с высоким доходом. Этот король изменения зон и развития в Сохо был бы великолепен благодаря тому сигналу, который он посылал. Представьте, что вы делаете такой проект в центре Манхеттена — вы получаете доступное жилье в дорогом районе, который на самом деле является центром деловой активности».

Как будет выглядеть правильный стимул для застройщиков? Исторические сравнения с 421-g предлагают план, хотя он далек от совершенства. Программа предоставила компаниям определенные налоговые льготы, такие как 12-летнее освобождение от увеличения налогов на недвижимость в результате новой работы, и в конечном итоге привела к созданию тысяч новых единиц недвижимости. Это было провозглашено ключевой частью преобразования центра города, но остаются вопросы о том, было ли это необходимо.

«С экономической точки зрения вопрос заключается в том, нужно ли им предоставлять дополнительную помощь», — говорит Марк Уиллис, старший научный сотрудник Центра Фурмана Нью-Йоркского университета. — Определенно льготы стали катализатором, который ускорил изменения».

Но даже более серьезный вопрос, чем формулировка стимула застройщиков, заключается в том, как стимулировать новые проекты в период такой большой экономической неопределенности. По данным Совета по недвижимости REBNY, количество разрешений на строительство в городах в первой половине 2020 года достигло исторического минимума.

Несомненным кажется то, что пандемия способствует необходимости переосмысления и ремонта определенных типов собственности. Нью-Йорку и другим крупным городам, возможно, придется переосмыслить роль деловых районов в период особенно тяжелого восстановления.

Patrick Sisson, City Lab