Вредные советы. Как не нужно инвестировать в недвижимость

Согласно статистике, каждый пятый опрошенный россиянин хочет зарабатывать на недвижимости. Не удивительно, ведь это один из самых надежных традиционных активов, который позволяет приумножить деньги даже в кризис.

Однако инвестиции всегда сопряжены с риском, и, если их не учитывать, вероятность появления убытков существенно возрастает.

Вредный совет № 1. Чем дешевле, тем лучше

Порой инвесторы при принятии решения, в первую очередь, руководствуются только стоимостью объекта. В реальности гонка за низкой ценой может обернуться негативными последствиями, в частности убытками. Причем это касается инвесторов как с большим, так и с небольшим бюджетом.

В обоих случаях речь идет о погоне за выгодой, только в первом – о ситуациях, когда сумма, предназначенная для инвестиций, делится на части и вкладывается сразу в несколько дешевых объектов в надежде заработать больше, чем при инвестициях в активы с более высокой стоимостью.

При подборе объекта необходимо отталкиваться от того, какой потенциальный доход сможет получить вкладчик. А для этого важно ознакомиться с документацией, характеристиками ЖК, оценить локацию и транспортную доступность, инфраструктуру, экологическую обстановку, планы по благоустройству района. Помимо этого, важно проверить застройщика на добросовестность и выяснить аккредитован ли девелопер банком.

Вредный совет № 2. Принимайте решения быстро

Общее правило при краткосрочных инвестициях (1,5 – 3 года) гласит: чем раньше вы покупаете квартиру в строящимся объекте, тем больше можно заработать. Выгоднее всего делать это на пресейле, когда можно забронировать за собой объект по стоимости ниже, чем во время официального старта продаж. Однако этот этап, как правило, длится от трех до семи дней. То есть времени на длительные раздумья просто нет.

При покупке недвижимости на этапе котлована, наиболее привлекательные лоты также закрываются очень быстро. Казалось бы, решения нужно принимать максимально оперативно.

Например, инвесторам категорически не рекомендуется работать с застройщиками со скидочной политикой. Что это значит?

Рассмотрим ситуацию: человек приобрел недвижимость на этапе котлована, допустим, по семейной ипотеке под 6%. Казалось бы, все идет по плану, строительство дома подходит к концу, самое время искать покупателей для продажи по переуступке. Однако застройщик внезапно объявляет о скидках, в результате чего потенциальным покупателям становится просто невыгодно приобретать квартиру у инвестора.

У таких девелоперов лучше покупать недвижимость в кредит на самом последнем этапе для долгосрочных инвестиций (10 и более лет) с покрытием ипотечных платежей за счет сдачи этого жилья в аренду. Однако и в этом случае важно обязательно сравнить предложенный вам вариант с другими лотами в выбранном районе.

То есть с одной стороны инвесторам нельзя совершать поспешных действий, а с другой – слишком медлить, потому что есть риск, что выбранный вами лот в скором времени может оказаться недоступен.

Конечно, не у каждого инвестора, особенно начинающего, есть время и возможности для того, чтобы полностью погрузиться в контекст, поэтому альтернативной может стать обращение в любое понравившееся агентство недвижимости.

Вредный совет № 3. Не стройте планы

Начинающие частные инвесторы довольно часто совершают одну из наиболее критических ошибок: покупают без построения четкой инвестиционной стратегии.

Рассмотрим гипотетическую ситуацию. Иван знает, что можно купить квартиру на этапе котлована и потом ее перепродать. Он также слышал, что с этого можно получить хороший доход. Недавно Иван нашел объект, который ему в целом понравился, и он решил его купить.

Прошло 2,5 года, дом построен, его сдали в эксплуатацию. И тут Иван понял, что он не сможет продать жилье с той наценкой, с которой хотел изначально. Ведь в таком случае рынок уже считается вторичным, а значит, ставки на ипотеку будут выше. То есть потенциальным покупателям выгоднее приобрести квартиру от застройщика.

Поэтому Ивану либо придется выходить в безубыточность или в минус (учитывая инфляцию и налог с продажи недвижимости), либо ждать, когда лоты от девелопера закончатся и появится спрос на вторичное жилье в его доме.

В отсутствии четкой стратегии риск пополнить свой портфель случайным объектом, который будет трудно реализовать, повышается.

Для инвестора лучше всего четко придерживаться своей стратегии. Именно поэтому в ней также важно предусмотреть возможные форс-мажоры и с холодной головой продумать порядок действий в той или иной ситуации. В противном случае, есть риск принятия решений на эмоциях, что зачастую чревато появлением убытков.

Вредный совет № 4. Не ведитесь на акции от застройщиков

Некоторые инвесторы убеждены, что различные акции, специальные предложения и скидки от застройщика – это красный флаг. На самом деле все зависит от конкретной рыночной ситуации.

Например, когда действовало множество льготных ипотечных программ доступных большинству россиян и спрос на покупку недвижимости показывал устойчивый рост, к дополнительным скидкам – особенно во время традиционного высокого сезона – действительно стоило относиться с осторожностью.

Когда же происходит рост ключевой ставки и ужесточаются условия по выдаче ипотеки, причем как льготной, так и рыночной, застройщики вынуждены прибегнуть к предложению скидок, вариантов рассрочки, субсидированных ставок по ипотеке и так далее.

Поэтому в такие моменты не стоит игнорировать выгодные предложения от девелоперов, чтобы зайти в сделку наиболее удачно и извлечь из этого максимум прибыли. Главное – предварительно изучить и проанализировать информацию об объекте для инвестиций, а также проверить застройщика на добросовестность.