Время стагнации. Рынок недвижимости ждет падение спроса и предложений, но не снижение цен

После завершения госпрограммы льготной ипотеки на новостройки покупательский интерес к первичной недвижимости снизится. Застройщики временно ограничат количество предложений на рынке. Также прогнозируется, что часть объектов с вторичного рынка будут сняты с продаж. Цены на недвижимость снижаться не будут.

1 июля 2024 года завершает свое действие госпрограмма субсидирования ипотеки на новостройки. Ставка по ней в последние месяцы составляла 8% годовых, что существенно ниже текущей среднерыночной в 16-18%. Из-за закрытия данной программы эксперты ожидают в ближайшие месяцы изменения на всем рынке недвижимости. Они будут нести негативный оттенок, но не критичны.

Напомним, программа ипотеки с господдержкой на новостройки была запущена в 2020 году по инициативе президента страны Владимира Путина. Изначально ставка по ней составляла 6,5 % годовых.

Однако данная программа привела и к значительному росту цен на первичном рынке. Стоимость жилья за четыре года в новостройках увеличилась в два раза. По инерции поднялись цены и на «вторичку», но менее существенно. Глава ЦБ неоднократно критиковала продление госпрограммы, считая ее затратной для бюджета, рисковой для необеспеченных заемщиков и рекомендовала сделать ее более адресной.

Успеть в последний вагон

В последние месяцы на рынке недвижимости наблюдался всплеск покупательской активности. Отраслевые эксперты этот тренд связывают именно с завершением программы льготной ипотеки на новостройки и желанием заемщиков «успеть в последний вагон».

По словам ведущего аналитика федеральной компании «Этажи» Александра Иванова, в преддверии отмены ипотеки с господдержкой наблюдался активный спрос в сегменте новостроек.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов отмечает, что спрос на новостройки на рынке долевого строительства в Москве в последние три месяца превышает суммарный объем сделок за аналогичный период 2023 года на 18%.

Эксперт добавляет, что для рынка новостроек Москвы окончание программы льготной ипотеки принципиально ничего не изменит. Еще в декабре 2023 года был радикально снижен максимальный размер кредита, который может получить заемщик по этой программе (до 6 млн рублей).

Сейчас эта сумма едва ли покрывает 50% средней стоимости однокомнатной квартиры в московской новостройке. Поэтому льготную ипотеку привлекают эпизодически некоторые клиенты, которые имеют большой первоначальный взнос (например, от продажи вторичной квартиры).

Пережить переходный момент

Так что же произойдет после 1 июля на рынке недвижимости в стране? Большинство специалистов предполагают, что начнется период стагнации. Сколько он продлится сложно сказать.

Спрос на новостройки из-за высоких ипотечных ставок, делающих ежемесячные платежи по кредиту неподъемными, резко снизится. Застройщики временно ограничат количество предложений на рынке и пользуясь вынужденной паузой поднастроят свои акционные и партнерские программы.

Спрос, на первичную недвижимость, полагает директор ипотечного центра МИЭЛЬ Юлия Ибрагимова, скорее всего, будет сжиматься. Прежде всего, на студии и однокомнатные квартиры. А потому можно предположить, что к концу 2024 года появятся акции и скидки именно на этот формат жилья, так как именно такие бюджетные лоты ранее в основном приобретались по льготной программе.

Сейчас крупные застройщики наполнили эскроу-счета, и у них уже нет необходимости распродавать большие объемы. Они могут ограничить количество предложений на рынке, чтобы пережить переходный момент и выстроить новую стратегию продаж.

Маркетологи девелоперов не дремлют и работают над программами по поддержанию спроса после 1 июля, продолжает тему «первички» директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.

Вероятно, появятся программы, где застройщик готов будет компенсировать часть процентной ставки по ипотеке.

По словам Валерия Кочеткова, колебания спроса несильно влияют на стоимость первичного жилья: «Цены сейчас не зависят от продаж, как было раньше, когда в период низкого спроса застройщики снижали их для привлечения покупателей. Сегодня модель другая. На стройку банки выдают кредит по проектному финансированию. Далее при хороших продажах и наполнении эскроу-счетов процент по кредиту снижается. То есть сегодня при низком спросе застройщики недобирают деньги на эскроу-счетах, поэтому платят высокие проценты по проектному финансированию, что отражается на цене квадратного метра»,- поясняет он.

Мы видим, отмечает Руслан Сырцов, что власти скорее ищут пути оптимизации программ субсидирования ипотеки, поэтому их расширение в ближайшее время маловероятно. Соответственно, откладывать покупку в надежде на появление новых мер поддержки не стоит.

В целом возможность снижения ключевой ставки Центробанком во втором полугодии становится все меньше, поэтому несубсидируемая ипотека пока будет оставаться дорогой.

«Вторичная» надежда

По словам Александра Иванова, после 1 июля льготная ставка будет доступна только узким целевым сегментам, и мы потеряем от четверти потенциальных покупателей новостроек.

«Однако вторичный рынок может получить дополнительный импульс: разница в цене между квартирами первичного и вторичного рынка складывается не в сторону первых, их стимулирует как раз субсидируемая ипотека. Без неё часть потребителей уйдёт в сегменты загородной и вторичной недвижимости, а часть — отложит квартирный вопрос»,- отмечает эксперт.

Схожие выводы делает и управляющий директор МИЭЛЬ «Сущёвский» Александр Москатов: «Мы рассчитываем, что после 1 июля произойдет перетекание какой-то части спроса с новостроек на «вторичку», потому что по ряду ипотечных программ они сравняется по ставкам.

В июне корректировка цен вниз точно продолжится, но опять же это будут десятые доли процента. Многое будет зависеть от того, насколько быстро будет расти объем предложения. С февраля по апрель объем предложения умеренно рос. Но в мае мы зафиксировали снижение на 1%. К началу лета объем предложения вторичной городской недвижимости составил 41,2 тыс. объектов».

В настоящее время, отмечает директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома на вторичном рынке 70% предложения не востребовано, и только 30% лотов интересны покупателям. Инвесторы ушли, на рынке остались те клиенты, которым необходимо решить квартирный вопрос.

На фоне ослабления общего покупательского интереса на вторичном рынке часть продавцов снимает свои объекты с продажи в ожидании лучших условий для спроса. Особенно остро стоит вопрос для тех, кто выставил на реализацию недавно купленную квартиру в новостройке (в том числе по льготной ипотеке): эти лоты не могут продаться по той цене, за которую были приобретены. Именно снятие объектов с реализации частью продавцов не дает предложению активно расти.