Дом в ипотеку. Как сейчас развивается данное направление в сегменте загородной элитной недвижимости

Отголоски пандемии все еще продолжают оказывать негативное влияние на рынок элитной загородной недвижимости. Добавьте к ним обострение геополитики, действие санкций и реакцию на это Центробанка - получится квинтэссенция проблем для застройщиков и конечных потребителей.

Однако, несмотря на все негативные изменения в макросреде, у загородного сегмента элитной недвижимости хорошие перспективы - уверен Игорь Кулик, управляющий партнер и генеральный директор компании Choice Estate с собственной обширной базой загородных домов премиум и делюкс класса.

Тогда и сейчас

В 2023 году ставки по ипотечным кредитам варьировались в пределах 8-9% и россияне охотно брали займы на покупку элитного загородного жилья - количество таких сделок составляло около 20% от общего числа.

Например, для покупки каждого пятого объекта нашей компании на загородном рынке (в основном на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе) были использованы кредитные средства.

Что касается городского премиального рынка, то в связи с тем, что на момент 2023 года все еще действовала ипотека на новостройки под 8%, проработавшая 4 года, - около 70% квартир в новостройках приобретались с использованием ипотечного кредитования.

В связи с этим количество ипотечных сделок на премиальном загородном рынке как в нашей компании, так и в целом по рынку, существенно снизилось.

Средний чек в 2023 году на покупку элитных объектов загородной недвижимости составлял примерно 120 000 000 рублей, по итогам первого квартала текущего года в сегментах «премиум» и «делюкс» цены на них увеличились на 40%.

Несмотря на поддержку со стороны государства - продление семейной под 6% и IT-ипотек под 5%, - она не является стимулом развития в сегменте элитной загородной недвижимости, так как целевая аудитория в данном направлении остается платежеспособной и в текущем году.

Если говорить о портрете покупателей элитной загородной недвижимости, то в 2024 году он не сильно изменился по сравнению с прошлым годом, когда средний возраст целевой аудитории снизился с 50 до 35–45 лет.

Они ценят комфорт и приватность и могут позволить себе эксклюзивную недвижимость, которая подчеркивает статус и является продолжением образа жизни.

Однако будущие владельцы объектов загородной элитной недвижимости стали более осмотрительными и требовательными к юридической чистоте сделок и надежности застройщиков, опасаясь рисков инвестирования в дорогостоящее имущество. В связи с чем срок заключения сделок в 2023 году увеличился до восьми-девяти месяцев.

Наибольшим спросом у покупателей загородной «элитки» в прошлом году пользовались коттеджи, на втором месте земельные участки, а вот таунхаусы оказались в аутсайдерах по количеству запросов. В текущем году около 50% запросов на первичном рынке пришлась на формат коттеджей от общего объема спроса, на таунхаусы и земельные участки пришлось примерно 10% и 40% соответственно.

Почему растут цены

Касаемо загородного рынка можно сказать однозначно – стоимость на современные ликвидные дома и участки в хорошей локации в 2024-2025 годах продолжит расти. По моим оценкам уже в текущем году этот показатель может вырасти еще на 20%.

Предпосылки подобной динамики были заложены еще ранее - в 2019 году, а в 2024 году на рынке отражаются их динамичные последствия. Две основные причины роста цен на элитную загородную недвижимость в разрезе последних пяти лет, на мой взгляд:

Ковид

Во время пандемии большое количество клиентов решили переждать аномалию за городом. Даже те, кто раньше не рассматривал ПМЖ за чертой мегаполиса, попробовали данный формат при помощи аренды - было сдано около 90% домов. Например, в нашей компании были ситуации, когда оформлялось в аренду по 5 домов за день.

Таким образом, потребители по достоинству оценили преимущества загородной жизни, что простимулировало новый виток спроса и, соответственно, увеличение стоимости предложения.

Обострение геополитики

В марте 2022 года наша страна столкнулась с рекордным - более 15 000 - количеством санкций и ограничений. В связи с этим произошел резкий рост на строительные, отделочные материалы, технику, инженерию, мебель. Соответственно стоимость строительства значительно возросла.

Также на финальную стоимость объекта повлиял рост стоимости земли, которая в последние два года является крайне дефицитным товаром. Так в 2022 году сотка земли подорожала в среднем на 20% - до 50 000 рублей.

В Московской области участок в 6 соток можно было приобрести за 1 290 000 рублей, сейчас самый бюджетный вариант предлагается по прайсу от 1 780 000 рублей.

Чего ждать дальше

Скорее всего, ситуация с ценами на рынке элитной загородной недвижимости будет только ухудшаться. Ставки по ипотеке будут постепенно расти, а также до 50% может вырасти и первоначальный взнос.

Соответственно, и количество ипотечных сделок будет сокращаться, даже в бюджетном сегменте, где люди хоть и становятся заложниками высоких процентных ставок, но у них есть временное решение – взять квартиру в найм, хотя и в этом направлении есть проблема.

Однако, за первое полугодие 2024 года на элитном загородном рынке недвижимости Московского региона количество сделок с домами и участками выросло на 11% к прошлому году и на 47% по сравнению с 2022 годом.

Это объясняется ростом объемов новых объектов в сегменте в текущем году, а также - недоступностью инвестирования в зарубежную недвижимость.

Этот фактор, а также внешние условия, такие как корректировка ключевой ставки при снижении уровня инфляции, могут положительно повлиять на ценообразование в сфере. Что станет стимулом для роста спроса на загородную элитную недвижимость.