Бизнес и финансы

«Золотые» метры. Можно ли к 2030 году решить жилищный вопрос россиян?

Повышение доступности жилья невозможно представить без существенного улучшения благосостояния населения и развития новых форм рынка недвижимости.

«Золотые» метры. Можно ли к 2030 году решить жилищный вопрос россиян?

Выступая на заседании Совета по стратегическому развитию и нацпроектам, Президент России Владимир Путин заявил об историческом шансе в обозримые сроки кардинально решить жилищный вопрос россиян. Глава государства подчеркнул, что собственное жилье одно из фундаментальных условий нормальной жизни человека и российской семьи, и дал поручение существенно увеличить объемы вводимого жилья к 2030 году, продленному сроку реализации запущенных ранее нацпроектов.

Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль, которого считают главным «кормильцем» татарской элиты, в ответ господину Путину заявил, что для увеличения объема жилищного строительства до 120 млн кв. м в год (одно из требований отраслевого нацпроекта) «нужна очень напряженная работа». Тем не менее, он считает поставленную задачу сложной, но выполнимой.

Отметим, что согласно данным экспертов, около 60% россиян в ближайшие годы хотели бы улучшить свои жилищные условия.

В настоящее время они проживают в стесненных условиях вместе с родственниками или арендуют квартиры и комнаты. Из данной выборки менее 10% граждан могут приобрести собственное жилье «сейчас и сразу», у остальных нет на покупку его почти никаких средств.

Ипотека: далекая и близкая
 

Практически сразу после начала пандемии в России была запущена государственная программа льготного ипотечного кредитования под 6,5% на покупку жилья на первичном рынке. Кроме того, из-за планомерного снижения ключевой ставки ЦБ (сейчас она достигла исторического минимума в 4,25%) банки в последние месяцы существенно удешевили собственные ипотечные продукты. В настоящее время средняя ставка по рынку по жилищным кредитам на новое жилье составляет 8,58%. 

Чтобы не слишком обнадеживать людей, большинство банков ужесточили отбор заемщиков.

У индивидуальных предпринимателей и самозанятых процент отказов практически 90%. Банки опасаются дальнейшего ухудшения экономической ситуации в стране и, как следствие, снижения доходов граждан, невозможности клиентов отвечать по взятым на себя обязательствам.

По словам директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, тренд на снижение ипотечных ставок создал привлекательные условия для приобретения жилья и улучшения жилищных условий в большинстве регионов. «С мая по июль мы отмечаем повышенный спрос на жилую недвижимость. В целом, по России он выше на 32% относительно аналогичного периода прошлого года. Несколько отстаёт от общей тенденции московский рынок недвижимости, что связано с более затяжным периодом снятия ограничительных мер и более высокой средней стоимостью квадратного метра, однако и в столице покупательская активность постепенно начинает расти»,— рассказывает господин Хусаинов.

Естественно, добавляет эксперт, что высокий спрос сокращает объём предложения как на рынке вторичного, так и на рынке первичного жилья, а это ускоряет динамику роста цены, сокращая ту дельту, которая была получена в результате снижения процентных ставок. Если ситуация на рынке не изменится и не произойдёт никаких экономических потрясений, то столь высокий спрос может привести к реальному дефициту ликвидных вариантов жилой недвижимости, что ещё больше ускорит рост цен.

По мнению аналитика ГК «Финам» Алексея Коренева, надеяться, что дешевая ипотека поможет решить жилищный вопрос весьма неоправданно. В частности, сама госпрограмма субсидирования ипотеки под 6,5% должна завершиться 1 ноября этого года. В правительстве уже прямо заявляют, что ее продление несет в себе существенные риски как для целого пласта не слишком обеспеченных заемщиков в части попадания в безнадежные долги, так и для банковского сектора, который может столкнуться с резким ростом просроченной задолженности. 

Самое главное, что для значительной части россиян покупка квартиры в кредит недоступна ни под 6,5%, ни под 2%, ни под 0% годовых


Алексей Корнев

ГК «Финам»

«Большинство наших сограждан и ранее не могли себе позволить такие траты, а сейчас, когда многие потеряли работу, а почти половина работающих столкнулись со снижением доходов, и вовсе еле сводит концы с концами. Так что и у государства нет таких средств, чтобы быстро и ловко решить пресловутый жилищный вопрос, и у россиян нет возможности потянуть даже самые льготные варианты кредита», — уверен эксперт.

Альтернативный подход
 

Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева напоминает, что государству в ближайшее время важно, наконец, исполнить свои обязательства по предоставлению жилья наиболее нуждающимся гражданам (инвалидам, семьям с детьми инвалидами, детям-сиротам, малоимущим и т. д.).

Необходимо обеспечить жильем порядка 4,2 млн семей, в том числе 2,4 млн очередников. Для выполнения таких обязательств требуется порядка 9 трлн руб. Если бюджеты смогут выделить такие средства, например, в течение 10–20 лет, то это будет действительно прорывом в решении жилищной проблемы в стране.

«Конечно же, окончательно и бесповоротно решить жилищный вопрос вряд ли вообще когда-либо возможно, поскольку в процессе экономического развития постоянно возрастают потребности. Но существенно снизить остроту проблемы, конечно, можно. Например, за счет развития новых форм: долгосрочного найма жилья на коммерческих и некоммерческих условиях, развития жилищно-строительной кооперации»,— полагает она.

Социальное жилье

Отметим, что на федеральном уровне при участии ДОМ. РФ (ранее АИЖК) разрабатывается программа социального найма для граждан с низкими доходами. Предполагалось, что к проекту привлекут инвесторов, которым будут частично компенсированы затраты на строительство. Изначально запустить программу в полном объеме планировалось к 2024 году. Сроки ее старта пока не меняли.

По мнению генерального директора консалтинговой компании WE KNOW Александра Галицына, доходные дома могут действительно стать одним из реалистичных сценариев решения проблемы доступного жилья. Также альтернативой ипотеке могут быть и другие инструменты для поддержания спроса.

Например, интересный опыт республики Башкортостан. Там действует специальная система жилищных строительных сбережений (ЖСС). Программа предусматривает накопление средств на банковских вкладах, чтобы в будущем купить жилье с ипотечным кредитом по более низкой ставке. Стимулируют для долгосрочных сбережений выплатами из бюджета республики – около 30% от суммы ежемесячных накопительных взносов.

Возможно, продолжает тему генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова, стоит развивать не только ипотеку, но и другие формы обеспечения людей жильем, например, жилищную кооперацию. В Европе это довольно распространенная практика. Так, в Нидерландах около трети квартир снимают жилищные кооперативы, которые помогают в строительстве и содержании арендного жилья для людей с низким доходом.

В истории нашей страны был период, когда профсоюзы обеспечивали кооперативным жильем своих членов. Думаю, это одна из перспективных форм, где у многих людей появится шанс повысить качество жизни. Тем более это актуально сейчас, когда все ждут новаторских, визионерских идей в девелопменте, экономичных и концептуальных новых проектов жилья.

По новым правилам
 

Усложнить наращивание объема ввода жилья, теоретически и повышение его доступности, может тормозить не только отсутствие средств у населения, но и новые правила привлечения средств граждан к строительству жилых объектов.

С июля прошлого года девелоперы должны использовать механизм проектного финансирования и эскроу-счетов при отсутствии собственных средств на полную реализацию проекта. В настоящее время часть объектов достраиваются по старым правилам 214-ФЗ. Но принятые нововведения требуют от девелоперов более тщательной разработки проектов и финансовой устойчивости. Все это может привести к тому, что на рынке преимущественно будут работать только крупные строительные компании и диктовать свои цены.

Отметим, что по данным ЦБ на 1 июля 2020 года размер средств размещенных на эскроу-счетах участниками долевого строительства составляет 420 млрд рублей. Банки заключили с девелоперами почти 1,4 тысячи кредитных договоров. Общая сумма открытых кредитных линий превышает 1,45 триллиона рублей, из нее около трети строители уже забрали и пустили в работу

«Не то, чтобы счета эскроу давали стопроцентную защиту от мошенников. Но шансы у покупателей быть обманутыми и остаться и без денег, и без жилья сокращаются до минимальных. Конечно, проектное финансирование приводит к некоторому удорожанию жилья и для застройщиков, несущих дополнительные расходы для реализации всех мер, связанных с обслуживанием счетов эскроу у уполномоченных банков, контролем и проведением соответствующих экспертиз и так далее, и для покупателей. Но, как показывают опросы, приобретатели недвижимости спокойно реагируют на возможное увеличение цен, на жилье в пределах 3–5%, понимая, что это неизбежная плата за минимизацию рисков»,— констатирует господин Коренев.

Стоит также добавить, что с 1 августа этого года в строительной отрасли упраздняется около трети из десяти тысяч действующих СНИПоВ и ГОСТов. Они признаны устаревшими. Игроки рынка неоднократно жаловались, что эти стандарты тормозят работу.

Отмена строительных норм и СНИПов

Еще один приятный «подарок» могут преподнести девелоперам депутаты Госдумы. В июле к ним на рассмотрение поступил из Государственного Собрания Башкирии законопроект, который может к минимуму снизить потребительский экстремизм в долевом строительстве. В частности, документом предполагается запретить начислять неустойку с застройщика за выявленный брак и дефекты, исходя из стоимости квартиры, что иногда встречается в судебных претензиях. Определяться она будет, только отталкиваясь от суммы ущерба.

Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка полагает, что отказ от трети строительных норм не приведет к ухудшению качества строительных объектов. Более того, при утверждении проектной документации органы стройнадзора будут проверять соблюдение всех норм, как обязательных, так и рекомендательных. Поэтому качество строительства не должно сократиться. При этом ожидается ускорение среднего срока возведения жилых объектов.

Что же касается судебных споров дольщиков и застройщиков, то в подавляющем большинстве случаев требования людей обоснованы. Но действительно встречаются отдельные граждане, которые явно спекулируют на жестких требованиях закона о долевом строительстве. К примеру, расторгают ДДУ и требуют возврата денег с огромным штрафом и компенсацией, хотя нарушение срока явно незначительное и очевидно, что дом все равно скоро будет введен в эксплуатацию. Очевидно, что данная законодательная инициатива, в случае ее принятия, сможет упорядочить явно спорные моменты»,— резюмирует эксперт рынка недвижимости.



По оценкам аналитиков ГК «Финам», в Москве средняя стоимость кв. м в новостройках выросла с 206,3 тыс. рублей в январе до 211,7 тыс. рублей в июне, откатившись позднее на 211,4 тысячи рублей (прирост +2,6%). В Санкт-Петербурге стоимость «квадрата» со 123,6 тыс. рублей в январе поднялась до 125,8 тыс. рублей в мае, а по итогам июня скорректировалась до 125,3 (+1,4%). Лишь в регионах, которые в этом плане традиционно более инертны, нежели столицы, пока не последовало отката цен на недвижимость. В январе усредненная по России стоимость квадратного метра составляла 55,7 тыс. рублей, в апреле 56,6, в мае 57,1, а к концу июня достигла 58,3 тыс. рублей (+4,7%).