Выйти в плюс. Рынок недвижимости встал на путь восстановления

По итогам первых семи месяцев 2020 года, согласно данным Росстата, объемы ввода жилья в стране составили 32 млн кв. м. Это на 12% ниже показателя аналогичного периода 2019-го. В июле текущего года было построено 5,3 млн кв. м жилой недвижимости, что на 14,9% меньше годом ранее.

Наибольшее отставание среди регионов демонстрируют «сателлиты» двух столиц. Так, в Московской области объем ввода жилья по итогам первого полугодия сократился на 30%, в Ленинградской — на 34,9%. Ранее в данных субъектах федерации количество новостроек росло со значительно опережающими темпами.

В минус в первом полугодии ушли и продажи недвижимости. По данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ (первичная недвижимость) снизилось почти на 40%. Сделок по вторичке стало меньше на 65%. В ведомстве существенное сокращение показателей в обоих сегментах объясняют пандемией, которая ограничила работу МФЦ. Чиновники отмечают, что с июля учетно-регистрационные действия почти вернулись к показателям середины прошлого года

По оценке экспертов, цены на первичном рынке недвижимости по итогам первого полугодия подросли. Как отмечают в федеральном агентстве «Мир квартир», по отношению к концу 2019 года стоимость кв. м поднялась на 5,9% (усредненные данные по 70 городам) до 62,8 тыс. рублей.

При этом в Москве кв. м номинально (-0,1%) подешевел до 222 тыс. рублей, однако общая средняя стоимость предложения увеличилась на 1,2% до 13,2 млн рублей. В Петербурге квартиры подорожали на 7,6% до136,2 тыс. рублей за кв. м и на 8,2% до 8,65 млн рублей за объект. На «вторичке», по данным агентства ЦИАН, средневзвешенная стоимость кв. м снизилась по стране на 4,7% до 72,6 тыс. рублей за кв. м. В Москве было отмечено подорожание на 1,2% до 214 тыс. рублей, в Петербурге на 2,4% до 124 тыс. рублей.

С осторожным оптимизмом

В настоящее время многие девелоперы выдохнули. Влияние пандемии и сопутствующих негативных факторов сокращается. Спрос на недвижимость постепенно увеличивается. Конечно, данный положительный тренд связан с запуском ипотеки с господдержкой под 6,5%. Кредитным организациям на субсидирование ставок из федерального бюджета уже выделено почти 800 млрд рублей.

По данной программе выдано более 330 тыс. кредитов. У ряда застройщиков в июле – августе более 60% продаж приходится на данную льготную ипотеку. Между тем, действует данная программа только до 1 ноября 2020 года. Пролонгируют ли ее власти страны, пока неизвестно.

Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка полагает, что программа будет продлена, так как она сейчас является главным драйвером восстановления рынка. Даже если спрос на недвижимость сохранится на уровне 70% от прошлогоднего, отмечает она, в текущих сложных условиях это будет неплохим достижением, а без программы субсидирования провал превысит 50%, чего допустить нельзя.

Генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино») Игорь Козельцев делает выводы, что по итогам года активность покупателей в столице вполне может приблизиться к уровню спроса 2019 года, если программа субсидирования ипотеки будет продлена, а осенью не последует новых ограничительных мер из-за возможной второй волны коронавируса.

«В целом мы видим, как на рынок возвращаются покупатели, которые обращались к нам еще до введения режима самоизоляции, также фиксируем появление новых клиентов. Полагаю, падение спроса может произойти только при форс-мажорных обстоятельствах. Рыночные тенденции пока не указывают на возможность резких снижений активности клиентов рынка новостроек. С высокой степенью вероятности ставки по кредитам будут сохраняться на низком уровне, так как ЦБ также сохраняет мягкую кредитно-денежную политику», — отмечает девелопер.

По мнению руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, завершение ипотечной госпрограммы не так критично. И после 1 ноября в случае ее непродления заметного падения спроса можно не ожидать. Тренд на снижение ключевой ставки ЦБ постепенно приведет к тому, что ставки по обычной ипотеке приблизятся к сегодняшним «льготным» 6,5%. В целом, полагает он, история с удешевлением жилищных кредитов уже постепенно перестает играть ключевую роль для развития рынка. Гораздо более важную роль в ближайшие месяцы будет играть комплекс макроэкономических и геополитических факторов.

Простые инвестиции

Пандемия коронавируса скорректировала инвестиционные интересы как бизнеса, так и частных лиц. За последние месяцы стали менее привлекательными акции предприятий, сырьевых холдингов. Они упали в цене, но в ближайшее время вряд ли существенно поднимутся. Низкую доходность из-за снижения ставки ЦБ показывают банковские вклады. Блокчейн и криптовалюта остаются малопонятными для большинства инвесторов.

Вложения в недвижимость остаются наиболее простым и доступным инструментом для сохранения и приумножения капиталов. Тем не менее, пока эксперты советуют инвестировать только в жилую недвижимость. Коммерческая – в зоне риска из-за рецессии в экономике, множества проблем у бизнеса. Подтверждение данному фактору растущая доля вакантных помещений как в офисах, так и торговых центрах, и в стрит-ритейле. Причем ставки аренды пока существенно не изменились.

По словам Надежды Коркки, недвижимость всегда была выгодным объектом инвестирования в период кризиса. Этот актив практически никогда не теряет в цене много, остается востребованным в России, особенно если мы говорим о квартирах в новостройках, которые образуют не больше 20-30% предложения рынка жилья. При этом обычный человек в целом может разобраться с ситуацией на рынке и выбрать правильный момент для перепродажи или покупки квартиры.

Самой выгодной инвестицией в недвижимость остается покупка квартиры на ранней стадии строительства с дальнейшей перепродажей незадолго до ввода объекта в эксплуатацию, считает Игорь Козельцев. В Москве такой тип вложений может принести инвестору до 30-40% прибыли, правда, при выборе ликвидного проекта застройки. Аренда в свою очередь тоже может рассматриваться, но скорее в качестве способа долгосрочного сохранения вложенных в квартиру средств. Поскольку ставки по ипотеке снижаются, привлекательность аренды сокращается.

Эффективность инвестиций в жилую недвижимость и близких к ней сегментам зависят от множества факторов, но правило «выше риски — выше доходность» еще никто не смог опровергнуть, подчеркивает Алексей Попов.

«Есть и более рискованные сценарии, к примеру, покупка апартаментов на котловане, так и консервативные варианты (выкуп квартир на вторичке под сдачу в долгосрочную аренду). В первом случае можно получить и 50%, и (в исключительных случаях) 100% доходности за 3-4 года.

Для инвестиций на вторичном рынке срок окупаемости вложений будет заметно выше, получать более чем 5-6% годовых будет сложно, но и риски существенно ниже. Нужно всегда помнить, что недвижимость не является высоколиквидным активом, а итоговая стоимость ее продажи может отличаться от ожидаемой или рыночной», — резюмирует эксперт.

Максим Еланский - специально для Daily Moscow