Рынок недвижимости в ближайшие 5 лет: ситуация с программой льготной ипотеки, ключевая ставка ЦБ РФ

Рынок недвижимости как и вся экономика России в целом в 2022 году переносит большие потрясения. В условиях неопределенности сложно делать прогнозы на несколько лет вперед, учитывая постоянные изменения и новые вводные, которые могут глобально изменить ход событий.

Алена Голдина — инвестор, эксперт в сфере инвестиций в недвижимость в ОАЭ, Турции и Бали, основатель агентства недвижимости Goldina Real Estate — рассмотрела возможные пути развития рынка недвижимости, но предупредила, что следует быть готовыми к внезапной смене событий.

Ситуация на рынке недвижимости сегодня

На сегодняшний день рост предложения на рынке недвижимости в сочетании со снижением доходов россиян привел к снижению цен на жилье. По данным IRN.RU, цены на вторичном рынке недвижимости в Москве продолжают падать 7 месяцев подряд, начиная с мая 2022 года.

Это в свою очередь повышает спрос, но не значительно. Покупатели пользуются моментом и торгуются, а большинство продавцов готовы снизить цену объекта на 10-15%.

Что будет дальше?

До 31 декабря 2022 действует программа льготной ипотеки. Ежегодно около 50% всех сделок с жильем оформляется с привлечением кредитных средств. Соответственно, возможная отмена льготной ипотеки, о которой заявлено Минфином РФ, приведет к еще большему падению спроса на покупку недвижимости.

При этом — по стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ, представленной Минстроем РФ — заявлено, что к 2030 году обеспеченность жильем в России должна достигнуть 33,8 кв. м. на человека. Сегодня этот показатель находится на уровне 28 кв. м.

Для достижения этой цели необходимо активное строительство жилой недвижимости. Отсутствие государственной поддержки финансирования новостроек сильно скажется на активности покупателей.

Увеличить спрос возможно только с помощью снижения цен, которые каким-то образом должны снова стать доступными для большинства граждан. Это могут быть и льготные ипотечные программы, и акции от застройщиков.

Алена Голдина

Основатель агентства недвижимости Goldina Real Estate

Поэтому надежда на продление льготной ипотеки еще есть. К тому же Марат Хуснуллин предлагает сделать льготную ипотеку не только на новостройки, но и на вторичное жилье.

Отмена льготной ипотеки нанесет большой удар и по застройщикам. Если государство не будет их поддерживать, им придется снижать цены самостоятельно за счет акций и скидок.

Пока мы не можем предсказать, что будет в 2023 году: отменят льгоную ипотеку или продлят. Но важно понимать, что в случае отмены спрос на недвижимость упадет, а вслед за ним упадут и цены.

Еще одним важным фактором, который влияет на спрос на недвижимость, является ключевая ставка ЦБ РФ.

Согласно среднесрочному прогнозу ЦБ, по базовому сценарию в 2022 году рост цен составит 12–13%. В 2023 году Банк России ожидает снижение темпов инфляции до 5–7% и ее возвращение к целевым 4% в 2024 году.

Сдача недвижимости в аренду в среднем приносит россиянам 6% годовых. С большой долей вероятности люди, хранящие деньги на вкладах, с целью увеличения дохода вложат их в недвижимость. Это увеличит спрос на рынке жилья и, как следствие, вызовет рост цен.

Пессимистичный прогноз

Об обвале цен и падении рынка, на мой взгляд, можно говорить только в одном случае: если военные действия развернутся на территории России. Но это самый пессимистичный прогноз, который, я думаю, недопустим.

Фото на обложке: Mariyan Atanasov