Токен на квадратный метр. Полный гайд по токенизации коммерческой недвижимости

Последнее время все чаще звучат слова - блокчейн, токены, NFT и им подобные, а цифровые технологии все глубже проникают в различные сферы человеческой жизнедеятельности. Не стал исключением и рынок коммерческой недвижимости.

Перевод физических активов в цифровой формат с использованием токенов является новейшей тенденцией в области недвижимости. Эта технология позволяет представить здания, сооружения и отдельные помещения в виде цифровых сертификатов - токенов.

Токены хранятся на блокчейне, что является децентрализованной базой данных. Благодаря этой технологии у пользователей появилась возможность не только владеть цифровыми активами, но и обмениваться ими друг с другом.

Помимо этого, в токенах можно закодировать информацию о различных характеристиках объекта, таких как: местоположение, площадь, количество комнат, тип здания, состояние и многое другое.

Токенизацию можно использоваться в различных задачах типа анализа рынка недвижимости, оценке стоимости объектов, а также в поиске и сравнении объектов. Однако, как и любой другой подход, токенизация имеет как свои преимущества, так и некоторые ограничения, и ее применение зависит от конкретной задачи и доступу к данным.

Что такое токенизированное инвестирование в недвижимость

Токенизированное инвестирование в недвижимость является новым подходом, основанным на использовании технологии блокчейн.

Подобный подход предоставляет инвесторам возможность доступа к рынку, которые ранее был недоступен для многих из них. Теперь многие высокопрофилированные объекты коммерческой недвижимости могут быть доступным для инвестирования малыми вложениями. Кроме того, токенизация недвижимости может предоставить большую степень прозрачности и защиты для инвесторов.

Благодаря использованию блокчейна, все транзакции регистрируются и защищаются в цифровой форме, что делает процесс инвестирования более безопасным и гарантирует отсутствие вмешательства третьих лиц.

Другими словами — это недорогой и простой способ инвестирования в глобальный рынок недвижимости, который может привести к высокой доходности и увеличению доступности к финансовым ресурсам для крупных и малых инвесторов.

Как работает инвестирование в токенизированную недвижимость

Инвестирование в токенизированную недвижимость является хоть и новым, но довольно перспективным инструментом, позволяющим инвесторам стать собственниками долей в недвижимости и получать доход от ее аренды или продажи.

Токенизированная недвижимость позволяет инвесторам инвестировать в недвижимость по всему миру, даже если они не являются гражданами той страны, где находится объект. Кроме того, она дает возможность инвестировать в недвижимость с разным уровнем ликвидности, что повышает доступность для широкой аудитории инвесторов.

Инвесторы могут инвестировать в несколько объектов разного типа (жилые дома, коммерческие помещения и т. д.), распределить свои инвестиции в разных регионах и странах, а также снизить риски, связанные с конкретным объектом.

Благодаря этому они получают большую гибкость в управлении своими инвестициями, а также возможность быстро покупать и продавать свои токены, что упрощает процесс перераспределения капитала.

Помимо этого, токенизированная недвижимость способна привлечь больше инвестиций из-за транспарентности и безопасности транзакций блокчейн-платформы. В итоге инвесторы получают полный контроль над своими инвестициями, что повышает уверенность в их безопасности.

Зачем токенизировать коммерческую недвижимость

Токенизация коммерческой недвижимости может быть полезной для различных целей, таких как: анализ рынка, оценка ценности недвижимости, маркетинг и продвижение объектов.

Коммерческая недвижимость, как правило, представлена в виде разных типов объектов. Это могут быть офисные здания, склады, торговые центры и т. д.

Это позволяет более точно описать объект и выделить его преимущества, упростить поиск и сравнение с другими объектами на рынке. В свою очередь, это способствует повышению эффективности маркетинговых кампаний и продаж. Кроме того, токенизация может быть полезна для автоматизации процесса оценки недвижимости, что позволяет быстрее и точнее определять ее ценность.

Преимущества токенизации для владельцев недвижимости

Токенизация недвижимости предоставляет владельцам множество преимуществ.

Во-первых, это позволяет им получить доступ к более широкой аудитории инвесторов, которые могут быть заинтересованы в приобретении доли в недвижимости.

Кроме того, токенизация может использоваться для повышения ликвидности объектов. Владельцы могут разделить свою недвижимость на доли и продавать их отдельно, что позволяет инвесторам с разными бюджетами вкладываться в нее.

Помимо этого, токенизация позволяет владельцам изменять условия инвестирования, такие как длительность и процентную ставку, чтобы привлечь большее количество инвесторов. Это может привести к увеличению доходности и повышению цены на рынке.

«В свою очередь повышение ликвидности создаёт потенциал к расширению базы инвесторов и более эффективному формированию ценообразования на рынках недвижимости.

Кроме того, токенизация открывает возможности для более мелких инвесторов приобретать доли коммерческих объектов, пользуясь при этом теми же инструментами, которые ранее были доступны только для институциональных инвесторов и крупных частных капиталов, а также с лёгкостью диверсифицировать свои портфели путём одновременных вложений в несколько объектов недвижимости из разных классов активов, различных типов и локаций, что значительно снижает инвестиционные риски», — считает господин Янушкевич.

Риски токенизации

Одним из главных рисков токенизации недвижимости является ее неполная ликвидность, т. е. возможность продажи токена ограничена теми, кто готов его купить. Кроме того, в случае роста числа выставленных токенов, их цена может значительно снижаться, что приведет к убыткам для инвесторов.

Существует и вероятность того, что не все владельцы токенов будут заинтересованы в ремонте и обслуживании недвижимости, что повлечет за собой снижение ее стоимости и доходности.

Также имеется риск несоответствия информации об объекте, представленной разработчиками, действительности. Это может привести к утрате доверия со стороны инвесторов и дальнейшим снижением стоимости токенов.

Наконец, токенизация недвижимости может привести к возникновению мошенничества ввиду низкой юридической защищенности токенов. Инвесторы могут столкнуться с невозможностью возврата своих инвестиций, если разработчики пропадут, или не выполнят свои обязательства.

«В программном коде, не прошедшем профессиональный аудит, могут быть допущены серьёзные ошибки в протоколе, которые впоследствии сделают его уязвимым для взлома и хакерских атак. Только бескомпромиссное соблюдение всех мер безопасности позволит защитить проект и капиталы его инвесторов», делится своей экспертизой криптоинвестор Антон Янушкевич.

Сколько активов токенизировать

Это определяется целью токенизации недвижимости. В некоторых случаях может быть достаточно токенизировать только основные активы, такие как земельный участок, здание или квартира.

Однако при более подробной токенизации могут быть учтены также коммунальные объекты (вода, газ, электричество), инфраструктура (дороги, парковки, транспорт), окружающая среда и другие факторы. Таким образом, количество токенизированных активов зависит от задач и целей конкретного проекта.

Вопросы регулирования в мире и в России

Во всем мире регулирование токенизации коммерческой недвижимости все еще находится на стадии развития, поскольку этот новый тип инвестиций только начал появляться на рынке. В зависимости от страны, в которой происходит инвестирование, могут применяться различные законы и правила.

В США

Securities and Exchange Commission (SEC) уже выступила с предупреждением к тем, кто занимается токенизацией недвижимости, ссылаясь на необходимость следовать правилам регулирования ценных бумаг.

В Европе

Начались обсуждения по этому поводу. Органы регулирования, такие как European Securities and Markets Authority (ESMA), определяют, какие законы следует применять к токенизации недвижимости, чтобы защитить инвесторов и предотвратить любую возможную финансовую мошенническую деятельность.

В России

Пока нет четких правил и законов относительно токенизации недвижимости. Недавно вступил в силу Федеральный закон «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» N 259-ФЗ от 31.07.2020.

Таким образом, в настоящее время можно сделать однозначный вывод о крайней важности и необходимости регулирования токенизацией коммерческой недвижимости. Радует то, что некоторые страны уже начали работать в этом направлении, включая США, Европу, а также Россию.

Зарубежный опыт. Успешные кейсы Португалии, Бразилии, США

В Португалии успешным примером токенизации коммерческой недвижимости является проект 350 квадратных метров гостиницы The Palácio da Anunciada в центре Лиссабона, который был продан за 3,2 миллиона евро. Токены гостиницы были выпущены с использованием блокчейн-платформы Ethereum и были доступны для приобретения в рамках инвестиционного фонда.

Наиболее же известным примером в США является токенизация знаменитого отеля St. Regis Aspen Resort в штате Колорадо. Проект предоставил инвесторам возможность приобретения долей отеля в виде токенов, которые были проданы за $18 млн.

Будущее токенизированного инвестирования в недвижимость

Будущее токенизированного инвестирования в недвижимость является весьма обнадеживающим. В первую очередь, это связано с тем, что технологии блокчейн обеспечивают стабильность и безопасность для инвестирования.

К тому же такие активы обладают значительно большей ликвидностью, чем обычные. Их можно легко купить и продать на бирже, без необходимости проведения комплексных процедур сделок. Все это способствует повышению спроса на токенизацию недвижимости и ее росту в цене.

В будущем, токенизированное инвестирование в недвижимость станет доступным не только крупным инвесторам, но и обычным людям. Это даст возможность всем желающим вкладывать свои деньги и получать доход. При этом минимальные вложения будут значительно меньше, чем при традиционных формах инвестирования.

Токенизация имущества станет новой эпохой инвестирования в недвижимость, которая поможет улучшить доступность, безопасность и ликвидность инвестиций.

Практические советы будущим инвесторам в Real Estate токены

От действующего криптоинвестора, основателя Cryptemic Investments и Академии Cryptemic Антона Янушкевича.

1. Всегда проводите тщательную комплексную аналитику

Изучите функционал платформы и представленные на ней объекты собственности, обратите особое внимание на Whitepaper и токеномику предлагающего Real Estate токены проекта, прежде чем инвестировать ваши средства. Вам нужно убедиться, что токены действительно подкреплены существующими объектами недвижимости, а сама платформа прошла аудит и имеет хорошую репутацию, а также защищена от хакерских атак.

2. Диверсифицируйте свои инвестиции

Распределите свой капитал по нескольким токенизированным объектам по всему миру, чтобы снизить финансовые и геополитические риски, а заодно максимизировать потенциальную прибыль.

3. Будьте в курсе нормативных изменений

Постоянно следите за нормативно-правовой средой, чтобы адаптироваться к любым изменениям, которые могут повлиять на ваши инвестиции в токены недвижимости.

Правила токенизации активов, которые в настоящее время действуют, являются своего рода Диким Западом, где возникает множество вопросов не имеющих четких ответов, особенно для игроков более консервативного рынка коммерческой недвижимости.

В частности, неясно, является ли покупка токена сделкой на недвижимость или финансовой сделкой. Инвесторы также беспокоятся о защите своих прав и о том, кто будет регулировать деятельность продавцов токенов. Пока эти и другие вопросы остаются без ответа, изменить ситуацию с токенизацией коммерческой недвижимости будет очень сложно.