Александр Поздняков: Завод «Зингер» — как промышленное наследие стало бизнес-площадкой

О параметрах объекта и текущем спросе на подобные площади

Мы стараемся приобретать объекты в центре городов. Подольск полностью отвечает этому принципу — наш объект находится в исторической части города. Такое расположение дает несколько преимуществ. Первое — кадры. Рядом есть жилые дома и остановки общественного транспорта, а для жителей важно, чтобы дорога до работы была удобной и не занимала много времени.

Второе — логистика. Сюда без проблем заезжают фуры, транспортная доступность отличная: легко и приехать, и уехать. Для складов, особенно в таком востребованном сейчас формате, где производство, склад и офис находятся в одном месте (лайт индастриал), это одно из ключевых условий.

Кроме того, Подольск — крупный промышленный и деловой центр Московской области. Город граничит с активно развивающейся Новой Москвой, что в ближайшие десятилетия будет влиять на развитие промышленности, инфраструктуры и бизнеса.

Сама территория бывшего завода «Зингер» насчитывает более 40 тысяч квадратных метров, здесь исторически сосредоточено много компаний.

Спрос и востребованность кластера

Кластер пользуется устойчивым спросом. Здесь работает много иностранных компаний — и китайские, и турецкие. Аренда и продажа площадей не задерживаются. Такой спрос обеспечивают инженерные характеристики и безопасность — они на уровне, востребованном бизнесом любого масштаба.

Согласно опыту и аналитике Garnet Invest, у этого объекта есть конкретные преимущества перед аналогичными помещениями. Как уже было отмечено выше, объект обладает всеми нужными инженерными характеристиками: высокие потолки (пять метров), панорамные окна, обеспыленные полы, хорошая нагрузка на перекрытия.

Установлены все пожарные системы: автоматическая сигнализация, внутренний противопожарный водопровод и система пожаротушения. Это позволяет комфортно работать и офисам, и складам, и производствам — именно такая универсальность и дает ликвидность объекту.

Как устроена работа с инвесторами

Инвестор оформляет в собственность конкретное помещение со своим кадастровым номером. Он владеет не долей, а именно объектом. Все остальное — сдачу в аренду, работу с арендаторами, техническое обслуживание, охрану, уборку — берет на себя наша компания. Инвестор не участвует в операционном управлении.

Можно приобрести помещение с последующей сдачей в аренду и продажей через 12 месяцев либо через пять лет. Выбор стратегии определяется индивидуальным запросом инвестора — эксперты Garnet Invest дают рекомендации на основе его целей. Проект предполагает различные сценарии, однако наиболее выгодным является вход в объект на максимально раннем этапе.

Рыночный контекст и перспективы

Объект многофункционален. Он подходит не только под склад или производство, но и под размещение офиса — панорамные окна и обилие света делают его универсальным. Скорее всего, там расположится компания-производитель, которой нужно и складировать товары, и иметь рабочие места для сотрудников.

Сейчас активно развивается формат небольших производственно-складских помещений с офисными зонами — так называемый лайт индастриал. Рядом с Подольском расположены крупные склады маркетплейсов, а небольшие компании стремятся быть ближе к своим основным партнерам и выбирают локации рядом с ними.

В свою очередь, мы осуществляем предварительный анализ каждого объекта, включая проведение тестов, что позволяет оценить рентабельность приобретения до совершения сделки.

Стоимость строительства складов в Московской области сейчас начинается от 80 тысяч рублей за квадратный метр, а с учетом всех затрат на коммуникации и земельный участок доходит до 100–110 тысяч. У нас же инвесторы входят по цене 55 тысяч за квадратный метр. Таким образом, цена входа ниже среднерыночных показателей, а доходность по ним выше рыночной.

В итоге инвестор получает собственность на конкретный объект без рисков долевого участия и полное сопровождение — от сдачи в аренду до технического обслуживания. Без необходимости заниматься управлением. Для инвестора это означает возможность вложить средства в реальный актив с прозрачной структурой.