Что нужно знать при покупке апартаментов

Апартаменты — это довольно привлекательный вид недвижимости. Но везде есть своя ложка дегтя. Погнавшись за ценой или статусом люди могут создать себе проблемы, которые потом придется решать даже большими затратами. Аналогичные проблемы могут быть и у застройщиков, поскольку законодательно статус апартаментов еще не проработан.

На самом деле, на повестке дня три задачи:

1. действия с уже построенными и строящимися апартаментами гостиничного типа;

2. статус нежилых апартаментов, возникающих на участках, предназначенных для размещения офисной и промышленной недвижимости;

3. регулирование рынка «белых» (гостиничных) апартаментов в перспективе.

Решение находится далеко от интересов тех, кто любит ловить рыбку в мутной воде: необходимо прописать в строительных и проектных нормативах определение апартамента как гостиничного номера определенной минимальной площадью, с кухонным оборудованием и обязательной финишной отделкой, расположенного в составе комплекса, где места приложения труда и инфраструктуры занимают ощутимую долю от его полезной площади.

На такой вид недвижимости можно распространить ряд социальных нормативов и тарифов, относящихся к жилью (включая ставки налога на имущество и коммунальные услуги). Ключевым моментом мне видится законодательное определение отдельного типа сервисной недвижимости. Это поможет устранить почву для трактовок и спекуляций, которые отпугивают сейчас многих потенциальных покупателей.

На данный момент у апартаментов гостиничного типа есть две проблемы. Первая — более высокая ставка налога на имущество, которая в большинстве случаев нивелируется более низкой кадастровой стоимостью объекта по сравнению с жильем; вторая — отсутствие возможности постоянной регистрации, создающее сложности при записи ребенка в детский сад и школу.

У серых апартаментов, получающихся в результате редевелопмента нежилой недвижимости, проблема всего одна, но она фундаментальна: они в принципе не предназначены для проживания. Использовать их в качестве временного или постоянного жилья — незаконно. Если на момент покупки (заключения договора долевого участия) в видах разрешенного использования земельного участка, на котором строится или построено здание с приглянувшимся вам апартаментом, отсутствует функция временного проживания — это проблема.

Использование апартамента не для жилья, а для бизнеса (офис, массажный салон или зал для персональных тренировок) — это тоже проблема серых апартаментов. В белых (гостиничных) апартаментах с ней можно бороться, направляя соответствующие жалобы в компетентные госорганы.

Для продаж в рамках 214-ФЗ дезинформация дольщика невозможна в принципе, так как на едином федеральном ресурсе Минстроя выкладывается проектная декларация и вся разрешительная документация. То есть приобретение апартаментов по договорам участия через счета эскроу является достаточной гарантией информированности. Кроме того, застройщики находятся под неусыпным контролем региональных органов, уполномоченных в области строительного надзора и контроля в области долевого строительства.

Если человек покупает нежилое помещение в старом заводе, НИИ, офисном здании как «апартамент» — он должен отдавать себе отчет, что проживание в нем, даже временное, будет являться незаконным и на объект в любой момент может нагрянуть инспекция с печальными последствиями для обладателей подобной недвижимости.

Опираться на сознательность покупателей приходится не всегда. Например, часто бывает, что на момент покупки ребенка еще не было, и все проблемы с оформлением регистрации начинаются позже. Предусмотреть все заранее невозможно, однако важно понимать главное — статус жилья. Именно поэтому необходимо проработать определение апартаментов. Так люди изначально смогут иметь более устойчивую картину.