Александр Поздняков: Стратегии инвестирования в условиях высокой ключевой ставки

Высокая ключевая ставка продолжает давить на рынок коммерческой недвижимости. Дорогое финансирование меняет саму логику сделок: кредитное плечо стало почти недоступным, а ставка на быстрый рост цен больше не работает.

Меньше покупок — больше аренды

Девелоперы резко сокращают запуск новых проектов. Потенциальные покупатели предпочитают оставаться арендаторами. Собственники, которые брали кредиты в период низких ставок, всё чаще сталкиваются с проблемой обслуживания долга. Объекты с высокой вакантностью или слабым управлением из доходных активов превращаются в источник убытков.

Спекулятивная модель «купить — подождать — продать дороже» практически умерла. На первый план вышла максимальная арендная доходность. Сильные объекты в складском и офисном сегментах с надёжными арендаторами позволяют удерживать положительный денежный поток даже при дорогих кредитах.

Окно для инвесторов

Для тех, у кого есть собственные средства, ситуация открывает возможности. На рынок выходят дистресс-активы: объекты, продающиеся из-за банкротства, обращения взыскания банком или невозможности обслуживать кредит. Качественную недвижимость с хорошей локацией и стабильными арендаторами иногда можно купить с заметным дисконтом.

Правовая база таких сделок прозрачна: Гражданский кодекс (ст. 334–358 о залоге), закон о банкротстве (№ 127-ФЗ) и закон об ипотеке (№ 102-ФЗ). Реализация через торги или установленные процедуры снижает риск последующего оспаривания.

Главное — дисциплина

Кредитное плечо сейчас можно использовать только под очень качественные активы с прогнозируемым денежным потоком. Приоритет — собственные средства, глубокая проверка (ЕГРН, судебные споры, техническое состояние, договоры аренды) и профессиональное управление. Важно заранее считать не только цену покупки, но и расходы на эксплуатацию, налоги и стратегию выхода.

Высокая ставка — это период перераспределения активов. Те, кто сейчас действует рационально, без избыточного долга и с опорой на правовые механизмы, формируют портфели по более выгодным входным параметрам. Когда ставка начнёт снижаться, именно они окажутся в наиболее сильной позиции.