Александр Поздняков: Почему проблемный актив — не приговор

В портфеле коммерческой недвижимости много активов, которые инвесторы называют «проблемными» или «дистресс». Речь часто идет о заброшенных советских объектах: разрушенные цеха, устаревшие лифты, не работавшие с 90-х годов, и пр. Часто оптимальным решением является — снести такой объект и продать землю, построить новый. Но не всегда.

Ключевое конкурентное преимущество подобных активов перед новым строительством — их выгодное местоположение в границах города или в непосредственной близости от него, а также полноценная инженерная инфраструктура: электрический резерв мощности, высоконапорная магистраль водоснабжения и наличие промышленной канализации.

Нередко, качественная реконцепция и капитальный ремонт дают новую жизнь такому объекту и приносят повышенный доход инвестору. Один из ярких кейсов — складской комплекс «Графит Жуковский». После того, как управляющая компания провела комплексную работу, стоимость актива выросла в три раза.

Как избежать ошибок: от устаревшего подхода к эффективному управлению

Распространенная ошибка многих инвесторов — попытка сдавать старый фонд «как есть» с дисконтом 30–40%. Такая стратегия неэффективна: она привлекает преимущественно временных арендаторов с низкой платежной дисциплиной, что ведет к ухудшению состояния инфраструктуры.

Существует другой путь. Например, капитальная модернизация: заменить все коммуникации (электричество, вода, отопление), обновить лифтовое хозяйство, привести в порядок фасад и сделать косметический ремонт внутри. Без этих вложений дальнейшие шаги не имели бы смысла. Инвестиции окупаются не за счет экономии, а за счет повышения капитальной стоимости актива.

Среди которых — производители, фуллфлимент, небольшие склады для малого бизнеса, фасовка и хранение.

Такой подход позволяет существенно повысить общую арендную плату и снизить риски. Если один арендатор уходит, остальные продолжают приносить доход. А востребованные лоты быстро находят нового арендатора.

Для соинестирования и владения такими объектами на практике используются три основные модели:

1. создание ООО или акционерного общества с распределением долей;

2. закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) (удобен для крупных объектов);

3. разделение комплекса на отдельные помещения с передачей их в управление.

Один из реализуемых вариантов — когда инвесторы владеют отдельными помещениями в собственности, управляющая компания арендует у них эти объекты и сдает их в субаренду. УК занимается всем техническим и коммерческим управлнием. Инвесторы получают высокий стабильный доход от арендных платежей. А задача УК зарабатывать за счет профессионализма и эффективной сдачи в субаренду.

Сегодня реконцепия и капитальный ремонт советских промышленных объектов — это один из интересных сегментов рынка.

Опыт подобных проектов показывает, что решающим фактором является не исходное состояние объекта, а качество управления им. Вместо того чтобы конкурировать ценой и снижать ставку, что ведет лишь к временному успеху, имеет смысл сконцентрироваться на развитии инженерной инфраструктуры, гибкой нарезке помещений и работе с разными категориями арендаторов. Такой подход позволяет многократно увеличить капитальную стоимость актива, даже в условиях сложной рыночной конъюнктуры.