Элитное жилье в Москве продолжает оставаться предметом желания для многих и олицетворяет высший уровень комфорта и статуса. И в условиях современного рынка, где цены на квадратные метры столицы бьют рекорды, такие квартиры кажутся все менее достижимыми и все более эксклюзивными.

Стать их потенциальным владельцем может далеко не каждый. Кто сегодня приобретает элитную недвижимость Москвы, какие тренды преобладают на этом рынке и почему инвестиции в премиум сегмент остаются стратегически верным решением даже в кризис, поделилась Полина Евсеева, CEO Finsafe.

Почему премиум дорожает

В 2025 году рынок премиальной недвижимости Москвы демонстрирует рекордные показатели: столица вошла в ТОП-5 городов с самой высокой стоимостью нового элитного жилья, поднявшись с 18-й позиции в мировом рейтинге за последние 3 года.

Согласно данным Kalinka Ecosystem, в 1 квартале 2025 года, несмотря на обычное снижение покупательской активности в начале года по сравнению с его концом, спрос на элитную недвижимость в Москве оставался на высоком уровне: было зафиксировано 584 сделки. Это на 73% больше по сравнению с 1 кварталом 2024 года, однако на 26% меньше, чем в рекордном 4 квартале 2024 года.

Средневзвешенная цена квадратного метра, по данным NF GROUP, впервые преодолела отметку в 2 млн рублей и достигла к концу 1 квартала 2025 года 2,074 тыс. рублей. Это исторический максимум, который на 6% выше показателей предыдущего квартала и на 30% выше 1 квартала 2024 года.

По мнению эксперта агентства элитной недвижимости NF Group Андрея Соловьева рост обусловлен высокой покупательской активностью, подорожанием строительства и улучшением качества предлагаемого жилья.

Генеральный директор «Intermark городская недвижимость» Дмитрий Халин также отмечает живой спрос и связывает это со снижением привлекательности зарубежных рынков для части покупателей и ростом интереса со стороны регионов.

Региональные инвесторы все чаще рассматривают московский рынок элитной недвижимости как альтернативу зарубежным активам.

Это подтверждают и цифры: согласно данным «Известий», полученным от Kalinka Ecosystem, в 2024 число региональных покупателей в сравнении с прошлым годом увеличилось на 10% и достигло 40% всех сделок. В отдельных проектах их доля доходит до 60%. Чаще всего региональные клиенты интересуются объектами в ЦАО на ранних стадиях строительства.

В июне 2025 года было представлено рекордное количество предложений: 3,2 тыс. объектов, что на 20% больше, чем год назад. При этом покупатели отдают предпочтение более просторному жилью: средняя площадь покупки выросла со 100-120 кв. м до 150 кв. м.

География элитной застройки в Москве постоянно расширяется: с каждым годом девелоперы осваивают все больше новых территорий. По словам эксперта NF Group новые районы, такие как Пресня и Раменки, становятся все более востребованными для премиального сегмента, в то время как делюкс-предложения концентрируются в Хамовниках и связаны с редевелопментом и точечной застройкой.

По данным Kalinka Ecosystem, максимальный рост цен за год зафиксирован на Арбате: стоимость квадратного метра здесь увеличилась в 2 раза и достигла 2,7 млн рублей. Скачок связан с выходом новых проектов класса делюкс, что усилило интерес девелоперов к локации.

Второе место по темпам роста занял район Дорогомилово, где цены выросли на 35% до 1,4 млн рублей. На третьем — Тверской район с увеличением на 34% до 3,1 млн рублей. В десятку лидеров также вошли Красносельский, Пресненский, Филевский парк, Хамовники, Даниловский, Раменки и Якиманка.

На сентябрь 2025 года, согласно аналитике Tekta Group продолжает фиксироваться рост цен. Так средневзвешенная стоимость квадратного метра достигла 3,46 млн рублей, что составило +22,8% к сентябрю 2024 года. При этом сегмент элитных апартаментов показал ценовую стабильность, с незначительным снижением на 0,1% до 2,44 млн рублей за кв м.

Кто они — покупатели элитных квадратных метров

Согласно данным Росстата, в апреле 2025 года средняя зарплата в Москве достигла 178,2 тыс. рублей до вычета налогов. Учитывая динамику цен на элитное жилье, основной его покупатель — более состоятельные люди. Таких, на самом деле, относительно немного.

По оценкам Henley & Partners, долларовых миллионеров в Москве на начало 2025 года было всего 30 тыс. человек. За 2021–2024 годы их количество сократилось на 25%. А тех, кто владеет $100 млн, — 178 человек. Примечательно, что в целом по России насчитывается 426 тыс. долларовых миллионеров, согласно аналитике швейцарского банка UBS.

Кто они — эти состоятельные люди? Чаще всего это владельцы или топ-менеджеры крупных компаний, IT-специалисты, также молодые бизнесмены, спортсмены, известные люди. А исследование «Аеон Девелопмент» среди покупателей элитных объектов выделяет инфлюенсеров и блогеров.

По оценкам Kalinka Ecosystem, основными покупателями элитной недвижимости в Москве остаются люди зрелого возраста: почти 40% сделок приходится на группу 41–50 лет.

При этом доля более молодых покупателей заметна — 21% сделок заключают москвичи 31–40 лет, а на возраст 20–30 лет уже приходится 12%, что больше на 1% год к году.

В отличие от массового рынка, где квартира чаще всего решает насущный бытовой вопрос, в премиальном сегменте мотивация выглядит совсем иначе. Первая ключевая цель — покупка для жизни. В данном случае важны безопасность, приватность и комплексность инфраструктуры. Молодые покупатели ищут жилье, которое соответствует их сегодняшнему образу жизни, а клиенты старшего возраста часто стремятся к отдельному проживанию от взрослых детей и приобретают квартиры неподалеку.

Другая цель покупки — инвестиционная. Для состоятельных людей элитное жилье традиционно выступает инструментом сохранения и приумножения капитала. А ограниченное предложение и постоянный рост цен делают премиальную недвижимость «тихой гаванью» в условиях нестабильности.

Последняя цель — статусная. Это выбор людей, для которых важно подчеркнуть уровень жизни, принадлежность к определенному кругу. При этом многие состоятельные люди стремятся к эксклюзивности. Поэтому особым спросом у них пользуются пентхаусы премиум и делюкс класса. Этот нишевый сегмент представлен в Москве менее чем 200 объектами, а стоимость квадратного метра на 70% выше средней по элитному сегменту.

Также среди покупателей высокобюджетных квадратных метров оказываются граждане, которые репатриируют активы с зарубежных рынков на внутренние. В качестве альтернативы европейским пейзажам стали рассматриваться подмосковные водохранилища, а знаменитый Hyde Park уступил место парку «Зарядье».

Что стимулирует активный спрос на элитную недвижимость

Рост спроса на элитную недвижимость в первую очередь объясняется тем, что она традиционно рассматривается как надежный способ сохранения инвестиций. В отличие от массового сегмента, отмена льготной ипотеки не оказала негативного влияния на рынок элитного жилья. В «Дом.РФ» связывают повышенный интерес к такому жилью с текущей макроэкономической ситуацией, в частности, с высокой инфляцией.

Также, по оценкам экспертов, на спрос влияют программы рассрочки от самих девелоперов. Этот инструмент позволяет обеспеченным покупателям более гибко управлять своими финансами и совмещать инвестиции в депозиты с покупкой квартир. Тем более, что минимальный первоначальный взнос по этим программам рассрочки составляет составляет 20%.

Однако покупатели элитной недвижимости проявляют осторожность при выборе проектов на ранних стадиях строительства. Часто можно наблюдать ситуацию, когда внесенная бронь отменяется из-за опасений, что объект не будет завершен. Это из-за общего ощущения нестабильности, которое влияет на инвестиционные решения.

В текущих условиях сэкономить на элитном сегменте не получится: из-за эскроу-счетов застройщики изначально устанавливают высокие цены даже на начальных этапах.

Преимущество ранней покупки заключается лишь в возможности выбора уникального лота, который может быть недоступен позже.

Такая осторожность покупателей может объяснять тот факт, что по некоторым оценкам 90% сделок на элитном рынке сегодня происходят с рассрочкой. Это при том, что если внести сразу всю сумму, застройщик может сделать скидку в 3–5%.

Элитная квартира по наследству: продать или оставить

Наследственное элитное жилье в Москве может стать хорошим инвестиционным активом для его владельца. Спрос на вторичном рынке остается стабильным: по данным Kalinka Ecosystem, во 2 квартале 2025 года он вырос на 30% к 1 кварталу. Качественные готовые объекты остаются востребованы, поскольку они выглядят привлекательнее с точки зрения цены, чем на первичном рынке.

При этом объем предложения сжимается, а цены растут. Средневзвешенная стоимость предложения по итогам 2 квартала 2025 года — 1,46 млн рублей за кв. м, что больше на 12% год к году, и +5% за квартал. А количество лотов за год, к июню 2025 года, сократилось до 637 единиц: -10% за год.

Если вы решили продать элитное наследство, то стоит обратить внимание на обновление интерьеров. Устаревший дизайн может стать серьезным препятствием для успешной реализации объекта, особенно когда речь идет о состоятельных покупателях, которые часто предпочитают варианты «заезжай и живи».

Это подтверждает аналитика — покупатели предпочитают готовые качественные объекты, поэтому 70% лотов экспонируются с чистовой отделкой. Вложив средства в современный ремонт, вы увеличите рыночную стоимость квартиры и снизите время ее продажи.

В то же время, если оставить квартиру в своем распоряжении, из этого тоже можно извлечь выгоду. Стоимость премиальной недвижимости в Москве определяется не только площадью и качеством отделки, но и ее уникальным местоположением. Историческая значимость, архитектурное наследие и живописные виды, открывающиеся из окон, делают дома в центре города, особенно в районе Бульварного кольца, лидерами по цене. Поэтому недвижимость может стать регулярным пассивным доходом.

Что будет дальше с рынком

Эксперты NF GROUP прогнозируют, что средняя стоимость элитных новостроек к концу 2025 года может вырасти на 8-10%. Это связано с ограниченным предложением в центральных районах и продолжающимся удорожанием строительства. И спрос, по оценкам ГК «Стилобат», к концу года также вырастет.

При этом, как выяснили аналитики «Яндекс Недвижимость», москвичи (76,2% респондентов) стали интересоваться недвижимостью в других регионах. Наибольшей привлекательностью пользуются Рязанская, Ярославская и Нижегородская области. Также жители Москвы и Подмосковья остаются основными покупателями элитной недвижимости в Сочи: на них приходится 39% всех сделок. И интерес москвичей к Сочи продолжает расти.

Это может быть связано с растущим спросом жителей столицы на загородные дома и дачи. Обычно в переезде на природу заинтересованы те, кто хотят обеспечить себе хорошую экологию, тишину и пространство. Например, исследование девелоперской компании MR показывает интерес москвичей к «размеренной жизни». Почти каждый второй покупатель премиум-жилья готов переехать в Подмосковье ради тишины и экологии. Двух из трех привлекают спокойствие, собственная терраса и дворик, а также безопасность для детей.

Этот тренд побуждает девелоперов переосмысливать стратегии: если раньше премиум неразрывно ассоциировался с жизнью и темпом большого города, то теперь необходимо совместить удобство городских кварталов с экологичными преимуществами загородной жизни — жизнь вдали от мегаполиса, но с полным набором сервисов рядом.

Потому за последний год объем новостроек бизнес и премиум класса в области вырос в 1,6 раза.

На рынок элитного жилья в России главным образом влияют ключевая ставка ЦБ и инфляция. Сейчас ставка довольно высока и составляет 17%, что удорожает кредиты и, соответственно, себестоимость строительства. Согласно обновленному в июле прогнозу, среднегодовая ключевая ставка в следующем году ожидается в диапазоне 12–13%. Это позволяет предположить, что если в конце 2025 года она достигнет отметки в 15%, то к концу 2026 года может стать однозначной. Это способно снизить себестоимость проектов, а также создать более спокойный фон для инвесторов.

Какому москвичу сегодня доступно элитное жилье и с какой целью его покупают