Внутренний туризм меняет логику развития коммерческой и рекреационной недвижимости

В России продолжается рост внутреннего туризма, и вместе с ним меняются требования к рекреационным и гостиничным проектам. Туристы все чаще выбирают не просто место для размещения, а полноценную среду для отдыха — с ресторанами, локальной кухней, wellness-инфраструктурой, банными комплексами, фермерскими магазинами, прогулочными зонами и семейными форматами досуга.

Спрос на термальные комплексы, wellness-объекты и рекреационную недвижимость давно вышел за рамки тренда на ЗОЖ. На первый план выходит модель «недвижимости образа жизни», где важны сервис, впечатления и возможность регулярного использования инфраструктуры рядом с домом или в составе многофункционального проекта.

Девелоперы все активнее инвестируют в термы, центры здоровья, водные и банные форматы, семейную рекреацию и проекты активного долголетия. Такие объекты становятся драйвером трафика, повышают капитализацию территории и увеличивают время пребывания аудитории в проекте.

По оценке CEO Domina Invest Алексея Музыки, рынок постепенно переходит к модели управляемой среды, где ключевым становится не только сам объект недвижимости, но и сценарий пребывания гостя: как он проводит время, какие услуги потребляет, как долго остается на территории и насколько часто возвращается.

Современная рекреационная недвижимость наиболее востребована там, где объединяет несколько функций — отдых, спорт, восстановление, семейный досуг и социализацию. Это позволяет формировать устойчивый потребительский поток и повышать эффективность проектов.

Отдельный интерес инвесторов вызывают термальные и wellness-форматы. Несмотря на сложность реализации и необходимость профессионального управления, они обеспечивают высокую частоту повторных посещений и более устойчивую модель монетизации за счет формирования привычки регулярного отдыха.

Интерес к таким форматам отражается и на гостиничном сегменте. Он становится частью тренда на внутренний туризм и lifestyle-недвижимость, где ценность определяется не метрами, а качеством сервиса и опытом пребывания.

По итогам 2025 года в России зафиксирован максимальный за десять лет ввод качественных гостиничных номеров — около 10,5 тыс. (3–5 звезд), что на 17% выше уровня 2024 года. Общий объем предложения достиг порядка 160 тыс. номеров. Одновременно инвестиции в гостиничную недвижимость, по данным IBC Real Estate, выросли более чем в 1,5 раза.

Ключевым фактором становится способность объекта удерживать аудиторию и увеличивать глубину потребления услуг.

В Москве и Подмосковье сохраняется высокая конкуренция за коммерческие объекты в сегменте до 300–500 млн рублей. Наиболее востребованы помещения на первой линии и в жилых комплексах, однако такие активы часто требуют значительных вложений и не всегда обеспечивают высокую доходность.

По оценке Алексея Музыки, на рынке все еще встречаются проекты с окупаемостью около 10 лет при корректном расчете операционного дохода, однако для этого необходим комплексный анализ — от функций объекта и структуры затрат до качества трафика и модели управления. Он отмечает, что доход инвестора формируется не только за счет аренды, но и за счет последующей капитализации актива.

В перспективе ближайших лет спрос на рекреационную недвижимость, wellness-форматы, термальные комплексы и гостиничные проекты продолжит расти, а рынок будет смещаться в сторону моделей, где доходность формируется за счет набора сервисов и сценариев использования пространства.