Эксперты: высокая цена квадратного метра не гарантирует премиальность жилья

Высокая цена квадратного метра, престижная локация и эффектная архитектура не всегда означают, что жилье действительно относится к премиальному сегменту. На рынке недвижимости все чаще обсуждают необходимость оценивать класс проекта не только по заявлению девелопера, но и по набору конкретных потребительских характеристик.

В Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ) отмечают, что покупателям и рынку нужна более прозрачная связь между классом жилого комплекса и его реальным содержанием. Речь идет о параметрах, которые влияют на повседневную жизнь: инфраструктуре, паркинге, безопасности, доступности среды, общественных пространствах и инженерных решениях.

Сегодня обозначения «премиум», «бизнес» или «элит» остаются привычными для рынка, однако их содержание может заметно отличаться от проекта к проекту. Само название класса не объясняет, насколько удобно будет пользоваться паркингом, как организована территория, какие сервисы появятся рядом с домом и как будут работать заявленные функции после заселения.

В ЕРЗ проблему связывают с отсутствием четких границ между сегментами жилья. На рынке используются разные классификации, часть терминов девелоперы определяют самостоятельно. Более детальные критерии для оценки класса жилья формирует Клуб продуктовых девелоперов «Наследие», президентом которого является руководитель ЕРЗ К. В. Холопик.

Одним из инструментов для такой оценки стал рейтинг ЕРЗ по потребительским качествам. Он формируется на основе 165 показателей, объединенных в несколько групп. Среди них — транспортная и социальная инфраструктура, общественные пространства, безопасность, безбарьерная среда, инфраструктура для автомобилистов и другие параметры.

Такой подход позволяет сравнивать жилые комплексы не по общим обещаниям, а по конкретным признакам. Например, при оценке паркинга учитываются не только машино-места, но и организация движения, навигация и дополнительные сервисы. При оценке комфортной среды — доступность входов, отсутствие порогов, удобство общих пространств и другие решения.

При этом рейтинг не претендует на универсальную оценку всех свойств жилья. Часть параметров остается субъективной: планировка, отделка и интерьерные решения могут по-разному восприниматься разными покупателями. Однако система позволяет сопоставлять те характеристики, для которых можно установить единые критерии.

Показательным примером эксперты называют «Резиденцию Баркли ДАН» в Казани. Это строящийся премиальный жилой комплекс компании Баркли в историческом центре города. Проект включает три корпуса переменной этажности и 330 квартир. В концепции заявлены закрытый двор-сад площадью около 3600 м², подземный паркинг на 317 машино-мест и трехэтажная коммерческая инфраструктура. Плановый срок ввода — II квартал 2028 года.

В сентябре 2026 года Баркли ДАН занял первое место в рейтинге ЕРЗ по потребительским качествам среди новостроек Татарстана, получив 65,70 балла. Месяцем ранее проект находился на третьей позиции с результатом 57,45 балла. В октябре ДАН сохранил лидерство.

Рост оценки связан с тем, что в рейтинг вошли дополнительные подтвержденные сведения о характеристиках проекта. ЕРЗ собирает данные из открытых источников: сайта проекта, проектной декларации, публичной документации и других материалов. По мере реализации девелоперы также могут уточнять решения, которые на ранних этапах находятся на согласовании и не публикуются. В августе застройщик подтвердил для ЕРЗ ряд параметров ДАН, и они были учтены в сентябрьской оценке.

Одним из преимуществ проекта стала инфраструктура для автомобилистов. В ДАН предусмотрены индивидуальный дизайн паркинга, навигация, поддержание температуры выше 5 °C, а также зарядные станции для электромобилей. Такие решения влияют не только на формальные показатели, но и на ежедневный пользовательский опыт.

Еще один блок оценки связан с коммерческой инфраструктурой. В проекте заявлены стрит-ритейл с витринным остеклением и отдельными входами с улицы, торговая галерея с сервисным ядром и офисные пространства. По оценке ЕРЗ, доля коммерческой инфраструктуры в проекте превышает 5%. Состав арендаторов пока не определен, однако именно наполнение этих помещений будет влиять на то, насколько они закроют повседневные потребности жителей.

Архитектура также учитывается в оценке, но не является единственным критерием премиальности. В Баркли ДАН предусмотрена отделка фасадов натуральным камнем Gohara и темными алюминиевыми профилями. Концепция сочетает элементы неоклассики и ар-деко. При этом эксперты подчеркивают: дорогой фасад сам по себе не делает проект премиальным, если остальные решения не соответствуют заявленному уровню.

Отдельное значение имеют безопасность и организация среды. В проекте предусмотрена закрытая территория с доступом для резидентов и гостей по приглашению, системы контроля доступа в парадные и лифтовые группы, мониторинг общих зон. Сервисная модель включает круглосуточную работу консьерж-службы, швейцара, валет-паркинг и управление доставками.

Эксперты отмечают, что часть характеристик невозможно полноценно проверить до заселения. Рендеры показывают архитектуру и благоустройство, но не позволяют оценить фактический уровень шума, работу инженерных систем, качество звукоизоляции или удобство ежедневных маршрутов внутри дома.

Поэтому при выборе строящегося жилья покупателям рекомендуют разделять три группы параметров: уже подтвержденные документацией, заявленные в проекте и те, которые можно будет оценить только после ввода дома в эксплуатацию.

В ЕРЗ подчеркивают, что рейтинг помогает сравнивать проекты по единым критериям, но не заменяет индивидуальный выбор. Итоговый комфорт зависит не только от проектных решений, но и от качества реализации, эксплуатации и личных сценариев жизни будущих жителей.

Фото: Баркли ДАН