Дачный флиппинг. Почему сейчас это направление так популярно в России

В последние годы на российском рынке недвижимости набирает популярность явление, пришедшее к нам из западной практики – дачный флиппинг. Это один из видов инвестиционной деятельности. Флиппинг представляет собой относительно быстрое приобретение, преображение и последующую продажу недвижимости для получения прибыли.

Юрист с опытом в профессии более 20 лет, эксперт в области земельного права и недвижимости Ирина Акчурина рассказала нам о том, какие существуют стратегии заработка на дачном флиппинге, с какими рисками можно столкнуться и как их заранее предусмотреть.

Что такое дачный флиппинг

Жители мегаполисов все чаще обращают внимание на пригородные дачные участки, видя в них не только место для сезонного отдыха, но и потенциальное жилье для круглогодичного проживания.

Соответственно, возросший спрос на частные дома в доступной транспортной близости от города стал катализатором для развития нового направления бизнеса с относительно невысоким порогом входа.

Представьте, у вас есть 2 млн рублей и вы хотите приумножить свой капитал. Вы покупаете дачу в Подмосковье, в состоянии, требующем ремонта, меблировки и т.д. Чаще всего это деревянные дома в каркасном или брусовом исполнении площадью примерно 60-75 кв метров без санузла в доме. Иногда со старой мебелью и неудобной планировкой. Ваша задача: за 2,5-3 месяца преобразить этот объект до состояния «такой дом невозможно не купить» и выставить на продажу.

В отличие от классического девелопмента, дачный флиппинг не требует огромных вложений и ожидания доходов в течение многих лет.

Сумма входа в дачный флиппинг составляет от 1 млн рублей, поэтому такая стратегия заработка остается востребованной и выгодной с точки зрения доходности и роста капитала.

Как это работает и почему выгодно

Бизнес модель дачного флиппинга строится на 3-х китах:

1. Ликвидность объекта
2. Скорость работ по преображению
3. Сезонность

Самый важный шаг в дачном флиппинге – это выбор объекта. Его ликвидность определяют следующие критерии:

- Выгодное местоположение;
- Транспортная доступность (возможность добраться до дачи не только на авто, но и на альтернативных видах транспорта – автобус, электричка и т.д.);
- Качество дороги. Покрытие должно гарантировать круглогодичный проезд до объекта.
- Состояние дома: 2-3 комнаты, возможность организовать в доме санузел.

Важно: если дом оформлен по документам, как садовый – это не повод от него отказываться. Это дополнительная возможность заработать после перевода дома в жилой.

- Состояние участка. Участок важно выбрать правильной формы, без углов и перепадов. А вот все остальные недочеты можно исправить.

Сроки в дачном флиппинге

Идеальный вариант – преобразовать купленный дом и продать его через 2,5-3 месяца после покупки. Покупая объект, важно уже иметь сформированный план действий.

А когда вы сдаете документы на регистрацию перехода права собственности, ваша бригада рабочих уже должна быть готова начать реализацию проекта.

Сезонность

Люди, как правило, покупают дачи в период с апреля по сентябрь. Пик спроса приходится на майские праздники и первые два месяца лета. При этом вам важно к этому времени подготовить объект, преобразовать и улучшить его.

С другой стороны, в конце сезона можно сэкономить и купить объект с хорошей скидкой.

Например, если вы планируете приобрести для дачного флиппинга участок с домом, то сделать это можно с августа по ноябрь – в период снижения цен. При этом у вас будет достаточно времени, чтобы качественно и без спешки произвести цикл дачного флиппинга перед продажей.

Стратегии дачного флиппинга

Есть 2 основные стратегии дачного флиппинга:

1 стратегия

Покупка участка с дальнейшим строительством быстровозводимого дома. По этой стратегии для строительства подойдут каркасные или модульные дома, срок возведения которых под ключ составляет не более 2,5 мес.

Плюсы:

- Дом новый, а значит с ним не будет больших хлопот по части перепланировки и проекта преображения.

- Это современный объект нового строительства, который, с высокой вероятностью, можно продать быстрее и дороже.

- Подрядная организация, которая строит дом, сэкономит ваше время на поиски и переговоры с бригадами для флиппинговых работ, так как они сами могут реализовать ваши задумки.

Минусы:

- Вам придется выделять дополнительное время или нанимать специалиста для выбора проекта и контроля строительства.

- Необходимо будет нести дополнительные расходы, чтобы проверить, возможно ли на данном участке строительство жилого или садового дома. Ориентировочно, это 40-70 тыс. рублей.

- Построенный дом нужно соответствующим образом оформить, а это снова расходы. Здесь можно уложиться примерно в 30-60 тыс. рублей.

2 стратегия

Покупка участка с домом. Эта стратегия хороша в эконом сегменте и отлично работает в садовых товариществах.

Плюсы:

- Меньший бюджет на реализацию проекта.

- Вы можете параллельно заниматься преображением участка и дома, и это оптимизирует время на воплощение в жизнь всего проекта.

- Улучшение объекта для повышения его стоимости – менее масштабная стратегия, чем погружение в строительство с нуля.

Минусы:

- Придется выделить время на поиски ликвидного проекта: мониторить систематически ЦИАН или АВИТО самому, или нанять специалиста для подбора такого объекта.

- Во время ремонта есть риск выявить скрытые проблемы. Соответственно, вам придется выделить дополнительный бюджет на их решение.

- Во время реализации проекта цены могут вырасти, если покупать все материалы в процессе, а не сразу согласно смете.

- Юридические аспекты проверки участка под флиппинг.

Риски флиппинга, о которых никто не говорит

Флипперы и их риэлторы часто не знают все нюансы юридической проверки недвижимости для улучшения и перепродажи.

Максимум, что они могут сделать, это проверить собственников на банкротное и предбанкротное состояние, историю перехода права и обременения на покупаемые объекты, которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Таким образом, человек рискует неудачно вложить свой капитал на проект дачного флиппинга. Ведь если он, например, покупает участок с видом разрешенного использования (ВРИ) – для ведения садоводства, то построить дом получится. А вот если участок при этом попал в зону подтопления или затопления, это сразу влечет запрет на строительство и реконструкцию жилого дома в границах этой зоны.

Другой пример: клиент при покупке участка с незарегистрированным домом не проверил возможность строительства на данной территории. Возможно, бывшему собственнику администрация отказала в согласовании строения, и он решил срочно продать недвижимость и избавиться от проблемы.

Совет земельного юриста: при покупке пустого участка или участка с домом для стратегии дачного флиппинга проверяйте этот участок на возможность его использования в соответствии с его ВРИ, указанным в выписке из ЕГРН.

Да, не всегда можно строить дом, даже если в выписке из ЕГРН указано, что участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Что еще нужно проверять:

1. Проверить продавца на действительность права владения объектами на сайте Росреестра, его историю долговых обязательств на сайтах судов по месту регистрации и на сайте службы судебных приставов по ФИО и дате рождения.

2. Отсутствие зарегистрированных обременений, арестов, запретов на регистрацию на сайте Росреестра (раздел справочная информация) и по свежей выписке из ЕГРН, которую вы можете запросить у продавца.

3. Соответствие площади, местоположения и границ покупаемого участка на местности документам. Проще говоря, убедитесь, что покупаемый участок фактически имеет те же данные, что указаны в ЕГРН. Для этого достаточно вызвать геодезиста на местность и получить от него акт.

4. Соответствие ВРИ земельного участка, указанного в ЕГРН с возможностью использовать участок для вашей цели и возможностью строительства или реконструкции объектов недвижимости.

Прежде всего запросите у продавца градостроительный план земельного участка на актуальную дату и убедитесь, что подобных ограничений или запретов нет.

1. Отсутствие зоны с особыми условиями территорий и иных зон, которые накладывают запрет или ограничение на использование земельного участка по его целевому назначению.

Для того чтобы проверить участок по данному пункту, обратитесь к компетентному практикующему земельному юристу, работающему в регионе, где вы приобретаете участок для дачного флиппинга.

Дачный флиппинг остается одним из наиболее доступных способов приумножения собственного капитала. Тем более, в условиях растущего интереса людей к загородной недвижимости и жизни вдали от городской суеты.

Главное – подходить к делу с должной осмотрительностью, не пренебрегать профессиональными консультациями и помнить, что каждая деталь имеет значение для реализации проекта и его итоговой доходности.