Арик Шабанов: почему рынок не спешит покупать Moscow Towers даже за 280,8 млрд рублей
РЖД не удалось продать площади в небоскребе Moscow Towers в «Москва-Сити» за 280,8 млрд рублей. Назначенный на 21 мая 2026 года аукцион не состоялся: заявок на участие не поступило.
Почему инвесторы не готовы покупать крупный офисный актив по заявленной цене и насколько она соответствует его реальной инвестиционной стоимости, объясняет Арик Шабанов — эксперт по инвестициям в недвижимость, управляющий партнер юридической фирмы Prime Legal, кандидат юридических наук.
Изначально Moscow Towers рассматривался как штаб-квартира РЖД, однако впоследствии компания изменила планы. Для крупной госкорпорации недвижимость — это не только престижный объект, но и вопрос эффективности использования капитала и долговой нагрузки.
По словам Арика Шабанова, при оценке такого объекта инвестору важно смотреть прежде всего на его экономику:
«Инвестору важна не разница между ценами покупки и продажи, а экономика самого актива — арендный поток, вакантность, расходы, качество арендаторов, срок окупаемости»
Для Moscow Towers этот вопрос особенно актуален из-за масштаба сделки. Круг потенциальных покупателей объекта стоимостью сотни миллиардов рублей ограничен институциональными инвесторами и финансовыми структурами.
Стоимость выставленных на продажу площадей составляет около 1,16 млн рублей за квадратный метр. Однако сама цена квадратного метра не является достаточным показателем инвестиционной привлекательности объекта.
Ключевое значение имеет доходность. При чистом доходе в 20 млрд рублей в год доходность актива составила бы около 7,1%, тогда как при доходе 15 млрд рублей — около 5,3%:
«Для институционала эта разница критична. По словам Шабанова, покупатель будет считать IRR и срок возврата инвестиций — и при недостаточной доходности даже уникальный объект может остаться без покупателя»
Именно поэтому вопрос о том, насколько обоснована цена в 280,8 млрд рублей, нельзя рассматривать только через сопоставление с ценой приобретения. Покупатель будет оценивать будущий денежный поток, расходы, уровень вакантности и стоимость финансирования.
Несостоявшийся аукцион не означает, что Moscow Towers не интересен инвесторам. Скорее, он показывает отсутствие готовности покупать актив на предложенных условиях.
«Несостоявшийся аукцион показывает, что инвесторы не готовы автоматически принимать заявленную цену. Это не значит, что актив никому не нужен — просто на предложенных условиях покупатель не увидел приемлемой инвестиционной модели»
эксперт по инвестициям в недвижимость, управляющий партнер юридической фирмы Prime Legal, кандидат юридических наук
Для продавца это может означать необходимость корректировки стратегии реализации. Среди возможных вариантов — повторная продажа на новых условиях, снижение цены, прямые переговоры с потенциальными покупателями или временный отказ от продажи.
Сам по себе факт продажи государственной компанией также не означает, что цена соответствует инвестиционной стоимости:
«Расхожее мнение, что продажа госкомпанией автоматически выгодна, ошибочно. У продавца могут быть свои стратегические и финансовые мотивы — высвобождение капитала, снижение долга, оптимизация активов»
По его словам, потенциальному покупателю необходимо самостоятельно проводить due diligence: анализировать финансовую модель, юридическую структуру, арендаторов и потенциальную доходность.
В августе 2026 года стало известно, что Moscow Towers снова рассматривается для продажи, однако публичная цена не объявлялась. Это может свидетельствовать о переходе к более гибкому поиску стратегического инвестора.
Снижение стоимости способно существенно изменить инвестиционную модель объекта. При цене 240–250 млрд рублей или ниже потенциальная доходность может стать привлекательнее даже при консервативных прогнозах по арендному потоку.
История Moscow Towers показывает, что даже уникальный объект с премиальной локацией не является автоматически привлекательной инвестицией. Итоговую цену крупного коммерческого актива определяет не только позиция продавца, но и готовность рынка обеспечить требуемую инвестору доходность.