Александр Поздняков: Налоговые изменения 2025–2026 годов. Как они меняют правила игры на рынке недвижимости
В последние годы государство последовательно ужесточает налоговое регулирование в сфере недвижимости. Введение НДС для плательщиков УСН, реформа патентной системы и пересмотр кадастровой стоимости уже заметно повлияли на доходность привычных инвестиционных стратегий. Спекулятивные сделки и арендный бизнес оказались под особым давлением.
Рассмотрим, какие стратегии адаптации могут быть эффективны для инвесторов в текущих условиях.
НДС на «упрощенке»: удар по марже
Одним из самых чувствительных нововведений стала обязанность плательщиков УСН уплачивать НДС с 2025 года. Для многих компаний и предпринимателей, работающих в недвижимости, предусмотрены пониженные ставки — 5 % при доходах в определённом диапазоне и 7 % при более высоких оборотах.
Освобождение от НДС сохраняется автоматически только при соблюдении снижающихся лимитов: в 2026 году это порядка 20 млн рублей за предыдущий год с дальнейшим поэтапным сокращением.
На практике налоговая нагрузка выросла ощутимо. При покупке объекта за 10 млн рублей и продаже за 12 млн рублей совокупные платежи (УСН + НДС) в отдельных расчётах могут «съедать» более половины маржи.
Продажа готовых жилых объектов во многих случаях по-прежнему освобождена от НДС, однако коммерческая недвижимость и сложные схемы такой льготы лишены. В результате спекулятивные стратегии «купил-продал» теряют привлекательность. Многие финансовые модели перестают сходиться, и инвесторы вынуждены пересматривать горизонты планирования.
Патентная система: рост нагрузки на арендный бизнес
Не менее серьёзные изменения затронули патентную систему. Лимит доходов для её применения в 2026 году снижен до 20 млн рублей, а к 2028 году ожидается дальнейшее уменьшение до 10 млн рублей. Для вида деятельности «сдача в аренду» это привело к заметному росту эффективной налоговой нагрузки.
Раньше многие арендодатели пользовались относительно комфортными фиксированными ставками. Теперь ставки потенциально возможного дохода, зависящие от площади, количества объектов и региона, делают владение сразу несколькими активами менее прибыльным. В отдельных случаях нагрузка выросла в разы. Владельцам приходится либо повышать арендную плату (с риском потерять арендаторов), либо менять модель управления, либо рассматривать продажу объектов.
Кадастровая стоимость и налог на имущество: давление на премиум-сегмент
Параллельно продолжается планомерный пересмотр кадастровой оценки. В ряде регионов, включая Москву и Санкт-Петербург, рост кадастровой стоимости в 2025–2026 годах составил двузначные цифры. Это напрямую отражается на налоге на имущество как для физических, так и для юридических лиц.
Особенно чувствителен премиальный сегмент. Высокие налоги в сочетании с растущими коммунальными платежами снижают рентабельность владения даже для состоятельных собственников. Я ожидаю возможного охлаждения спроса на самые дорогие объекты и постепенной переориентации инвесторов на более консервативные стратегии.
Ужесточение контроля над сельхозземлями
Одновременно с налоговыми корректировками государство усилило регулирование земельных отношений. Стратегия покупки сельскохозяйственных земель с последующим переводом в категорию ИЖС, коммерческого или промышленного назначения стала заметно сложнее: теперь требуется дополнительное разрешение, а количество успешных кейсов существенно сократилось. Эта ранее популярная схема постепенно отходит на второй план, заставляя инвесторов искать альтернативные направления.
Что делать инвесторам
Согласно аналитике Garnet Invest, налоговые изменения 2025–2026 годов делают рынок недвижимости более зрелым и менее спекулятивным. Короткие циклы «купил — продал» теряют привлекательность: высокая налоговая нагрузка съедает значительную часть маржи. При этом параллельно происходит интересный процесс — на рынке появляется больше объектов с более комфортной ценой входа. Многие продавцы, столкнувшиеся с новой налоговой реальностью, готовы к более гибкому ценообразованию.
Именно поэтому 2026 год — хороший момент, чтобы сместить фокус со спекулятивных сделок на стратегию «купи и держи». Покупка качественного актива с последующим получением арендного дохода и ростом стоимости на горизонте 3–5 лет может дать совокупную доходность, сопоставимую с результатами старых «флиппинговых» схем после уплаты всех налогов.
Такой подход применяется в деятельности Garnet Invest. Основной фокус сделок приходится на сегменты складской и коммерческой недвижимости в ЦФО. Ключевой момент: если купить хороший объект и грамотно им управлять, то арендный поток плюс прирост стоимости часто выравниваются с тем, что раньше удавалось заработать на быстрой перепродаже, но уже без постоянного налогового давления и операционных рисков короткого цикла. На практике такой подход помогает снизить риски и сделать долгосрочное владение более устойчивым.
Что имеет смысл сделать прямо сейчас:
- Пересчитать модели именно под долгосрочное владение, а не под быстрый выход.
- Смотреть на объекты, которые дают стабильный арендный поток уже сегодня.
- Заложить в расчёты рост арендных ставок и возможное увеличение стоимости актива на горизонте нескольких лет.
- Выбирать локации и форматы, где спрос на аренду устойчив даже в условиях высокой ключевой ставки.
В итоге те, кто вовремя перестроится с модели «купи-продай» на модель «купи и получай доход», смогут сохранить и даже улучшить итоговую доходность, при этом значительно снизив налоговые и операционные риски.