Эксперт объяснил, почему 10 млрд рублей за отель «Савой» — цена, которая не сходится

Группа «Гута», собственник московского отеля «Савой», заявила, что гостиница не выставлялась на продажу. Опровержение появилось 27 октября, в день, когда СМИ сообщили об объявлении о продаже отеля рядом с Большим театром за 10 млрд рублей.

По словам Арика Шабанова, эксперта по инвестициям в недвижимость, кандидата юридических наук и управляющего партнёра «Прайм Лигал», в таком объявлении инвестору прежде всего стоит проверить площадь, число номеров и состав сделки.

При указанных в объявлении 29 тыс. кв. м цена составляет около 345 тыс. рублей за квадратный метр. Если исходить из площади в 25,7 тыс. кв. м, которую приводил ТАСС, цена за метр будет почти на 13% выше — около 389 тыс. рублей. Данные о номерном фонде тоже расходятся. В объявлении фигурировали 273 номера, на сайте отеля указано 67.

«Один адрес может означать совершенно разные условия сделки», — отметил Шабанов. По его словам, покупателю стоит запросить выписки из ЕГРН и поэтажные планы, проверить права на землю и выяснить, входят ли в сделку гостиничный бизнес и право пользоваться брендом.

По расчёту эксперта, при условной ставке капитализации 10–12% цену в 10 млрд рублей мог бы обосновать чистый операционный доход в 1–1,2 млрд рублей в год. При годовом доходе в 900 млн рублей та же модель даёт оценку от 7,5 до 9 млрд рублей. Фактические финансовые показатели «Савоя» в расчёте не использовались.

Шабанов добавил, что для оценки гостиницы нужно изучить загрузку, средний тариф за номер, вклад ресторана и мероприятий в прибыль, а также предстоящие расходы на ремонт. «Низкая цена за метр может скрывать дорогой первый год владения», — пояснил эксперт.

Если собственник решит продавать гостиницу и на неё будет несколько претендентов, Шабанов предложил бы провести аукцион на повышение. Если покупателя нужно найти быстро, возможен аукцион на понижение с заранее объявленным графиком. При старте с 10 млрд рублей восемь еженедельных снижений на 3% от предыдущей цены довели бы её до 7,84 млрд рублей, а при шаге 5% — до 6,63 млрд рублей. По словам эксперта, минимальную цену и дату окончания торгов в таком случае следует согласовать заранее.