Алексей Музыка рассказал, как частному инвестору выбрать номер в гостинице и оценить его доходность
В 2025 году объем инвестиций в гостиничную недвижимость России достиг 60 млрд рублей, а порядка 60–65% покупателей гостиничных номеров и апарт-отелей составляют частные инвесторы. CEO Domina Invest Алексей Музыка рассказал, на какие параметры стоит обращать внимание при покупке номера в гостинице и почему заявленная доходность не всегда совпадает с реальным доходом собственника.
Покупка отдельного номера или апартамента становится для частных инвесторов одним из способов войти в гостиничную недвижимость с относительно небольшим капиталом. По логике такая модель близка к покупке квартиры под аренду: инвестор приобретает объект и рассчитывает на регулярный доход, а поиском гостей, ценообразованием, эксплуатацией и другими операционными процессами занимается управляющая компания.
При этом, как следует из оценки рынка, важно различать классические гостиницы и проекты, изначально рассчитанные на продажу отдельных объектов инвесторам. В традиционных отелях номера обычно не продаются как самостоятельная недвижимость. В кондо-отелях и ряде апарт-отелей такая схема, напротив, заложена изначально: инвестор покупает номер или апартамент и передает его оператору.
По оценкам участников рынка, порог входа зависит от региона, класса и локации проекта. Компактные объекты в регионах могут стоить от 4–6 млн рублей, в Москве и Санкт-Петербурге – от 7–10 млн рублей и выше.
Одним из первых вопросов при выборе такого объекта должна стать юридическая схема сделки. Если номер приобретается на стадии строительства по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ, расчеты проходят через счета эскроу, что дает покупателю дополнительную защиту до ввода здания в эксплуатацию. Однако в гостиничных проектах ДДУ используется не всегда: на рынке встречаются договоры купли-продажи будущей вещи, предварительные и инвестиционные договоры.
Инвестору, по словам эксперта, необходимо оценивать не только цену и заявленную доходность, но и сам предмет договора. В документах должны быть зафиксированы характеристики объекта, площадь, расположение, сроки передачи, цена и порядок расчетов. Также стоит проверить разрешение на строительство, права на земельный участок и соответствие его назначения будущему использованию здания.
Отдельное значение имеет оператор проекта. Музыка отмечает, что при покупке гостиничного номера инвестор фактически оценивает две стороны: девелопера, который строит объект, и управляющую компанию, которая будет отвечать за его работу после открытия.
«Для инвестора оператор зачастую не менее важен, а в долгосрочной перспективе даже важнее застройщика. На этапе строительства риски во многом регулируются механизмами 214-ФЗ, тогда как после ввода объекта начинается гораздо более длинная история – его ежедневная эксплуатация, загрузка, управление тарифами, контроль расходов и, в конечном счете, обеспечение доходности для собственника.»
По его словам, при оценке гостиничного проекта важно смотреть не только на застройщика, но и на того, кто будет управлять объектом после открытия, поскольку основные долгосрочные риски могут возникнуть уже на этапе эксплуатации.
Инвестору стоит изучать действующие объекты оператора, их загрузку и финансовые результаты, а также сравнивать фактические показатели с теми цифрами, которые заявлялись инвесторам на старте. Если в одном работающем проекте оператор показывает 4–5% годовых, а в новом обещает 10–12%, необходимо понимать, за счет чего должна возникнуть такая разница.
«Финансовые модели, которые предлагаются розничным инвесторам, необходимо проверять на здравый смысл и достоверность. Чем выше обещанная доходность, тем важнее понимать, за счет каких показателей оператор планирует ее обеспечить.»
В основе финансовой модели гостиницы находятся два ключевых показателя: загрузка и ADR, то есть средняя цена продажи номера. На них влияют туристический поток, сезонность, транспортная доступность, инфраструктура, конкурентное окружение, состояние экономики и способность оператора управлять тарифами.
Для городских отелей важным фактором может быть инфраструктура для делового туризма: конференц-залы, переговорные комнаты, стабильный Wi-Fi, техническое оснащение и возможность организовать питание. Это позволяет работать не только с индивидуальными гостями, но и с корпоративным сегментом.
В курортных отелях, напротив, особенно важна инфраструктура, которая помогает привлекать гостей вне высокого сезона. Крытые или подогреваемые бассейны, спа- и велнес-комплексы, термы, бани, сауны, хаммамы, массажные кабинеты и событийные форматы могут создавать дополнительный спрос осенью, зимой и весной.
Оценки доходности гостиничных номеров на рынке различаются. Одни участники называют диапазон порядка 6–9% годовых до налогов, другие оценивают доходность апарт-отелей и гостиничных номеров под профессиональным управлением в среднем выше 10%. Разница связана с методикой расчета, форматом проекта и тем, какие расходы включаются в показатель.
«При оценке такого проекта важно сразу разделять два источника дохода. Первый – операционный, который инвестор получает от работы гостиницы. Второй – рост стоимости самого объекта. Если номер приобретается на стадии строительства, часть результата может сформироваться за счет капитализации к моменту завершения проекта»
Модель выплат инвестору зависит от конкретного проекта. При гарантированной доходности важно проверить, кто берет на себя обязательства, на какой срок они действуют и закреплены ли условия в договоре. При котловой модели доход собственника зависит от фактических результатов гостиницы, поэтому ключевыми становятся прозрачность отчетности, структура расходов и порядок распределения выручки между инвесторами.
Эксперт подчеркивает, что перед покупкой необходимо считать не только оптимистичный вариант, который показывает продавец, но и более консервативный сценарий. Инвестору стоит оценить, что произойдет с доходностью, если фактическая загрузка окажется ниже плана, средняя стоимость номера будет расти медленнее, увеличатся расходы или в локации появятся новые конкуренты.
«Инвестор должен четко понимать, какой доход он получает, где это зафиксировано в договоре и какие расходы будут вычитаться из дохода. Все условия должны быть прозрачными и понятными до совершения сделки.»
Таким образом, покупка номера в гостинице может стать способом перейти от жилой недвижимости к коммерческой без ежедневного управления объектом. Однако оценивать такую инвестицию следует не только как покупку квадратных метров. Инвестор одновременно выбирает недвижимость, локацию и оператора, от которых зависит, окажутся ли показатели финансовой модели достижимыми.
